上诉人蒋某与被上诉人郑某、庄某、海口某担保有限公司、王某及原审第三人海南某投资咨询有限公司、郭某、雷某案外人执行异议之诉一案
关键词
案外人消费者抵押排除执行
裁判要点
如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内，即只要认定案外人购买商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资，就可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定来审查案外人对被执行的房产是否享有足以排除执行的民事权益，对该条第三项“买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的理解不应机械限于套数。
基本案情
2014年3月8日，蒋某与海南某投资咨询有限公司签订两份《澄迈商品房买卖合同》，由蒋某分别购买“xx华庭”项目18号楼5层502房及501房。同日，蒋某向海南某投资咨询有限公司支付完房款，海南某投资咨询有限公司向蒋某出具两份收据。2014年9月29日，海口市中级人民法院依据海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某向其提出诉前财产保全的申请，裁定查封了海南某投资咨询有限公司名下的xx华庭住宅价值6800万元的房产。2015年12月22日，海口市中级人民法院就海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某诉海南某投资咨询有限公司、郭某、雷某借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决，判决：一、海南某投资咨询有限公司在该判决生效之日起十日内向海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金；二、郭某、雷某对海南某投资咨询有限公司的上述第一项给付义务向海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某承担连带清偿责任；三、确认海口某担保有限公司与海南某投资咨询有限公司之间的土地使用权抵押合法有效，在海南某投资咨询有限公司不履行上述第一项给付义务时，海口某担保有限公司有权就《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖。2016年8月31日，海南高院作出（2016）琼民终128号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在（2016）琼民终128号案件执行过程中，海口市中级人民法院于2017年1月9日作出（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之一公告，查封海南某投资咨询有限公司名下的xx华庭项目的199套房产。海口市中级人民法院已查封的上述房产包括蒋某购买的“xx华庭”18号楼5层502房及501房。蒋某以其已购买上述两套房产为由，向海口市中级人民法院提出执行异议，要求对上述两套房产停止执行并解除查封。海口市中级人民法院作出的（2017）琼01执异129号执行裁定：一、中止对502房产的执行；二、驳回蒋某对501房中止执行的异议请求。蒋某不服该裁定书第二项裁定内容，遂提起案外人执行异议之诉。另，2018年3月9日，澄迈县不动产登记中心出具澄不动产说明函[2018]17422号《情况说明》，其中载明蒋某在该中心房屋产权档案管理目录登记信息中无产权登记记录。经实地勘察，501房所在“xx华庭”项目18号楼外墙面仍未完工，尚未安装电梯。501房502房紧挨着，共用一个入户门。
裁判结果
海口市中级人民法院作出（2017）琼01民初540号民事判决，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、执行异议与复议规定第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项、第二款之规定，判决：一、确认蒋某与海南某投资咨询有限公司于2014年3月8日签订的购买涉案房产的《澄迈商品房买卖合同》合法有效；二、驳回蒋某的其他诉讼请求。
蒋某不服海口市中级人民法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2018年12月27日作出（2018）琼民终873号民事判决，判令：一、撤销一审判决；二、不得执行案涉房产；三、驳回蒋某的其他诉讼请求。
裁判理由
根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，虽然海口某担保有限公司就501房所在的土地使用权及地上建筑物办理了抵押登记，但海口某担保有限公司并未在房产管理部门办理501房的抵押登记手续，且蒋某购买501房时海南某投资咨询有限公司已取得501房的预售许可证，因此501房符合商品房销售条件，501房所在的土地使用权及地上建筑物已办理抵押登记并不影响该合同的效力。蒋某在海口市中级人民法院查封501房之前与海南某投资咨询有限公司签订了《澄迈商品房买卖合同》合法有效。其次，本案现有证据表明，蒋某已支付全部房款。一审查明，蒋某已在合同签订当日向海南某投资咨询有限公司支付购房款318946元，该金额和《澄迈县商品房买卖合同》约定的房款一致，且海南某投资咨询有限公司据此开具收据，故本案可以认定蒋某在501房被查封之前已向海南某投资咨询有限公司支付全部房款。再次，本案证据能够证明，蒋某购买501房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。经查看501房核实，该房与502房紧挨着，共用一个入户门。上述两套房产面积均不大且仅一墙之隔，有共同的入户空间，蒋某称购房时计划将两套房产打通为一套房使用的陈述符合常理，是为了赢得更好的居住环境及空间，上述两套房产实际上可视为一个整体，501房仍属于满足生存权的合理消费范畴之内，可以认定蒋某购买501房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资，且蒋某在澄迈县境内无其他房产，故蒋某购买501房符合执行异议和复议规定第二十九条第二项关于”所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。综上所述，蒋某对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求停止对涉案房产强制执行的诉讼请求，应予以支持；但其请求确认涉案房产所有权归其所有的诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持。
