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办理不动产抵押预告登记后
因对方违约
抵押预告登记权利人请求
就抵押财产折价、拍卖、变卖的价款
优先受偿
却未能获得法院支持
这是为什么呢？
案情简介
2012年8月20日，某银行（贷款人）、刘某和张某（借款人、抵押人）、某房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定银行根据刘某和张某的申请，向刘某、张某发放个人一手住房购置贷款23.8万元。当日，银行与刘某、张某在不动产登记机构办理了不动产抵押预告登记，银行于当天向与刘某、张某约定的银行账户发放贷款。
贷款发放后，刘某、张某多次逾期还款，截至2023年10月2日，尚欠贷款本息10万余元。银行将刘某、张某诉至法院，要求二人偿还其借款本息以及罚息、复利，并请求法院判决其对刘某、张某抵押的房产折价、拍卖、变卖的抵押物价款享有优先受偿权。
经查，案涉房产尚未办理建筑物所有权首次登记。
法院审理
法院经审理认为，案涉《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定履行自身义务。某银行已按约定向刘某、张某发放了借款，刘某、张某应按约定期限及数额返还借款本息。刘某、张某未按约定返还借款本息构成违约，现某银行提前收回借款要求刘某、张某返还下欠借款本息，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记等情形，导致不具备抵押登记条件的，人民法院不予支持。本案中，案涉房产虽办理了抵押预告登记，但未办理建筑物所有权首次登记，不具备抵押登记条件，抵押权尚未设立，故对于某银行要求对抵押财产优先受偿的请求，法院不予支持。某银行可待案涉房产办理建筑物所有权首次登记后，及时办理抵押登记，再行主张该项权利。
遂判决：一、被告刘某、张某返还原告某银行借款105116.22元及利息，利息以105116.22元为基数，自2023年10月3日起至实际给付之日止，按合同约定利率计算。二、驳回原告某银行的其他诉讼请求。
法官说法
抵押预告登记作为保证将来实现抵押权而进行的提前登记，通常发生在商品房预售中，由于预售商品房系并未完工的期房，无法办理房屋产权证书，购房者亦无法与银行办理正式抵押登记，此时可通过办理抵押预告登记的方式，将预售房产进行预抵押，以获得银行贷款。经过抵押预告登记的房产，虽不产生物权变动的效力，但在法定期限内具有对抗第三人的效力。若未经预告登记权利人同意而处分该房产，不发生物权效力。
需要注意的是，当事人办理抵押预告登记后，若经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的主张无法得到法院支持。所以，请抵押权人正确认识抵押预告登记的效力，行使自己的合法权利，以真正实现抵押权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
