以订立买卖合同作为民间借贷担保如何处理——李某锁诉申某平等民间借贷案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省安阳市中级人民法院（2020）豫05民终1732号民事判决书
2.案由：民间借贷纠纷
3.当事人
原吿（上诉人）：李某锁
被告（被上诉人）：申某平、程某香、程某青
【基本案情】
2015年3月至2016年2月，程某香分四笔向李某锁借款共计80万元。其中，2015年3月17日，借款两笔金额分别为10万元和20万元，由程某香、程某青共同签名向李某锁出具借条，2015年5月10日，借款一笔30万元，由程某香签名出具借条，该三笔借款，口头约定利息为月息3分，借款时李某锁预先扣除了3个月的利息，之后程某香又偿还3个月的利息；2016年2月23日，由程某香向李某锁出具借条一张，借款20万元，未约定利息。程某香向李某锁借款时，程某香与程某青系夫妻关系，申某平以其房产为上述借款提供担保，申某平向李某锁出具房产买卖合同和房款收据并吏付钥匙，李某锁未实际占有使用该房屋，没有办理房屋过户登记，也未进行抵押登记。
【案件焦点】
涉案房产买卖合同的性质、效力认定及如何处理。
【法院裁判要旨】
河南省林州市人民法院经审理认为：程某香向李某锁借款四笔，双方之间形成民间借贷关系。李某锁在借款时预先扣除利息，应按照实际借款数额返还借款本金并计算利息。利息应按月息2分计算。程某香、程某青在前两笔借款借据上共同签名，应承担共同还款责任。另外两笔借款的借据上程某青未签字，李某锁也未提供证据证明该借款用于夫妻共同生活或经营，故程某青不应承担责任。李某锁与中某平之间的基础法律关系是民间借贷关系，申某平给李某锁出具的房产买卖合同，是对借款的抵押担保，因房产抵押并未进行登记，抵押权未设立，故李某锁诉请巾某平在相应的房产价值范围内履行担保责任，证据不足，法院不予支持。
河南省林州市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：
一、程某香、程某青丁本判决生效后十日内偿还李某锁借款273000元及利息（利息自2015年6月17口起计算至还清之日止，按月息2分计算）；
二、程某香于本判决生效后十口内偿还李某锁借款273000元及利息（利息自2015年8月10日起计算至还清之日止，按月息2分计算）；
三、程某香于本判决生效后十口内偿还李某锁借款20万元；
四、驳回李某锁的其他诉求。
李某锁不服一审判决，提起上诉。
河南省安阳市中级人民法院经审理认为：程某香向李某锁借款四笔并出具借据，双方对借款事实、预先扣除利息及偿还部分利息均无异议，程某香应按照实际借款偿还本金及利息。后两笔借款的借条虽无程某青的签字，但借款发生在程某青与程某香夫妻婚姻关系存续期间，且用于双方在外承建工程，属于夫妻共同债务，双方应共同承担还款责任。2016年2月23日借款20万元，未约定利息及借款期限，应自起诉之日即2019年3月13日起至借款清偿完毕之日止，按年利率6%计算资金占用期间的利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。程某香、程某青向李某锁借款并出具借据，李某锁与中某平签订房产买卖合同，名为买卖实为借贷提供担保，双方形成让与担保法律关系。申某平应当以提供担保的房产价值为限承担责任，在借款人不能清偿债务时，李某锁可申请拍卖该房产买卖合同标的物，以偿还本案债务。综上，李某锁上诉请求理由部分成立，予以支持。
河南省安阳市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第…百九十六条、第二百条、第二百零五条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决：
一、撤销河南省林州市人民法院民事判决；
二、程某香、程某青于判决生效后十日内偿还李某锁借款273000元及利息（自2015年6月17日起至借款清偿完毕之日止按月息2分计算）；
三、程某香、程某青于判决生效后十日内偿还李某锁借款273000元及利息（自2015年8月10日起至借款清偿完毕之日止按月息2分计算）；
四、程某香、程某青于判决生效后十日内偿还李某锁借款20万元及利息（02019年3月13日起至借款清偿完毕之日止按年利率6%计算）；
五、程某香、程某青不履行本判决第二项至第四项所确定的债务时，李某锁可巾请拍卖申某平的房产，以偿还上述债务；
六、驳回李某颈的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案争议焦点为涉案房产买卖合同的性质、效力如何认定及如何处理。一审判决认定因房产抵押并未进行登记，抵押权未设立，而二审认定为双方签订的房产买卖合同系名为买卖实为借贷提供担保，双方形成让与担保法律关系。该认定差异在司法实务中具有一定的代表性。在《中华人民共和国民法典》颁布之前，让与担保一直没有被纳入担保体系，但已在理论和实务界得到广泛认可。司法实践中首次明确定义并承认让与担保法律效力的是2019年11月14日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）,第七十一条规定：“债务人或者笫三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，債务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求參照法偉关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持虽然《九民会议纪要〉并非司法解释，不能作为法偉依据引用，但是其为法院审理案件提供了指引。《九民会议纪要〉笫六十六条规定：“当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定《中华人民共和国民法典》对动产和权利担保制度进行了“实质大修"，第三百八十八条笫一款规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同……”据此，抵押合同、质押合同作为设立典型担保的合同，属于物权合同；该款同时在法律上确立了“具有担保功能的合同”的概念，所指向的是《中华人民共和国民法典》合同编规定的能够发挥担保作用的债权合同。从体系解释的角度，笫三百八十八条位于物权编，所以，该条款搭建了物权编与合同编的联系。2021年1月1日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》明确将所有权保留买卖、融资租赁、保理、让与担保等合同纳入“具有担保功能的合同”的范畴，“具有担保功能的合同”是物权合同，让与担保合同被纳入“具有担保功能的合同”，即应认为将让与担保纳入担保物权体系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释〉笫六十八条对让与担保的认定及权利实现作出了详细规定。但在司法实践中，就让与担保的识别、效力认定以及权利实现程序尚存争议。
一、让与担保的内涵和识别
让与担保，是指债务人或者笫三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，债务不履行时，他人可就标的物受偿的一种非典型担保。不同于典型担保中当事人对担保方式与责任范围的明确表达，让与担保从形式上通常表现为财产转让，与买卖合同极易混淆，对二者进行性质上的区分是必要的。①
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条規定了“买卖转移标的物"和“本金加溢价款回购”两种具体表现形式，前者是指债务人不履行到期债务时，债权人有权对财产折价或者以拍卖、资卖该财产所得价款偿还债务的；后者是指财产转移至债权人名下的一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购担保债权实现。对让与担保合同的识别，以商品房买卖合同为例，从目的来说，商品房买卖合同系以取得商品房所有权为目的，让与担保是以保障还款为目的；从金额来说,商品房买卖合同所约定的价款为房屋售价，以让与担保为目的的商品房买卖合同所约定的价款通常为借款本金（或借款本息）；从合同权利义务上来说，商品房买卖合同买受人的权利为请求出卖人交付房屋、办理产权变更登记，让与担保合同出借人的权利为在借款人未按期偿还借歉时以房屋价值清算受偿；从房屋是否交付使用来说，商品房买卖合同买受人以占有使用房屋为常态，让与担保合同借款人通常不实际占有使用房屋；从合同履行形态来说，商品房买卖合同一般以房屋办理产权登记为履行完毕，让与担保合同一般以借款清偿完毕为合同终止的表现形式。因此，应结合合同目的、合同内容、合同履行情况等来识别是买卖合同还是让与担保，其中，订立合同的目的是判断双方法律关系性质的关键。
本案中，李某锁与申某平签订房产买卖合同，从时间来看，买卖关系的成立与李某锁向程某香提供借款的时间一致；从金额来看，房屋售价与借款本息基本一致；从合同履行来看，申某平向李某锁出具房款收据并交付钥匙，但李某锁并未向申某平交付房款，也未实际占有使用该房屋、没有办理房屋过户登记。结合借据、房产买卖合同等证据综合分析，不能证明双方具有通过商品房买卖取得房屋所有权的目的，以买卖担保债权才是双方当事人的真实目的。
二、让与担保的效力认定
（一）关于让与担保效力认定的不同观点
在民间借贷的实践中，当事人通过签订房产买卖合同担保债权实现比较常见。针对此类让与担保的效力问题，司法实务中大致有三种观点：
笫一种观点，认定“名为买卖，实为借贷之担保”，否定买卖合同的效力。买卖合同系通谋虚伪行为，隐藏的是让与担保行为。合同中存在“债务人不履行到期债务的，财产归债权人所有”“回购价格与担保物价值相当”等约定，应认定为“流押（质）条款”。上述担保因存在“流押（质）条款”，违背物权法定原则导致担保无效。
部分观点遵循严格物权法定，虽然肯定房产买卖合同只是对借歎的抵押担保，但因房产抵押并未进行登记，抵押权未设立，房产所有人不承担担保责任。本案一审法院持这种观点。
第二种观点，单纯认定让与担保的约定有效，回避是否享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定，债务人或第三人与债权人签订买卖合同，约定将买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，且在债务人不能履行还款义务之时，也不能转移所有权，而是进行清算，即对担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿。本案二审基于不告不理原则，仅对让与担保的合同效力作出判决。
第三种观点，具有让与担保形式的合同的债权效力与物权效力分别判断。根据物权效力和债权效力区分原则，以是否完成必要财产公示为分割线，分别认定对让与担保合同的债权效力与物权效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释〉第六十八条第一款以完成必要的财产公示为适用前提，即“……当事人巳经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿……”没有完成财产公示直接适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款规定，按照民间借贷关系申理,即“判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务……”
显然，第三种观点符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的立法目的。贯通了以买卖合同担保债务履行的适用规则，即在债务人不能还款的情形下，债权人不能直接依据房屋买卖合同取得房屋所有权，债权人只能在债务人不履行到期债务的情况下，请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务。对于完成财产所有权变动公示的，债权人也只能请求参照《中华人民共和国民法典》关于担保物权的有关规定就该财产享有优先受偿权，无权主张对该财产享有所有权。
（二）让与担保公示后的优先受偿效力
为了消灭隐形担保，《中华人民共和国民法典》第六百四十一条、第七百四十五条、笫七百六十八条均规定未经登记不得对抗善意第三人的规则，使所有权保留等担保事实显形于外，保护交易安全以及避免倒签等欺诈行为，延续担保事实显形于外的思路，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第一款規定，当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。也就是说，只有在当事人完成了财产权利的变动公示的情况下，债权人才能就财产享有优先受偿的权利。
三、本案让与担保的权利实现程序
仅签订让与担保合同而未按上述说明完成权利变动公示的不具有物权效力，在没有约定具体清偿方式的前提下，债权人可以请求参照《中华人民共和国民法典》关于担保物权的规定对财产折价或者拍卖、变卖该财产所得的价款内清偿债务；当事人根据合同约定完成相应财产权利变动公示的，形式上已经将财产转让至债权人名下，债权人可以请求参照《中华人民共和国民法典》关于担保物权的规定对财产折价或者拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿清偿债务。反观本案，当事人已签订商品房买卖合同担保債权，但没有办理不动产变更登记，未完成权利变动公示。因此，买卖合同不具有物权效力，债权人不享有优先受偿权。在处理上，一审法院认为该担保物未经抵押登记，不产生抵押担保的效力，从而驳回了李某锁关于实现担保物权的诉讼请求。二审法院则认定构成让与担保，在债务人不能履行还款义务时，债权人要进行清算，即对担保房屋进行拍卖折价后从价款中受偿，因此，判决申某平应当以提供担保的房产价值为限承担责任，在借款人不能清偿债务时，李某锁可申请拍卖该房产买卖合同标的物，以偿还本案债务。
编写人：河南省林州市人民法院邓海青申一博，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
