金融机构在办理房屋抵押权登记时应对房屋权属及现状尽到审慎调查义务
——上诉人某典当公司与被上诉人雷某及原审第三人聂某霞执行异议之诉一案
基本案情：
2019年9月25日，某典当公司(乙方)与聂某霞(甲方)签订《房地产抵押典当借款合同》，约定：甲方自愿以其自有房屋作为抵押物抵押给乙方，借得当金并支付其他费用。后因聂某霞未赎当，法院判决某典当公司对聂某霞的该房屋享有抵押权并可优先受偿。判决生效后，某典当公司向法院申请执行。在执行过程中，案外人雷某以其是涉案房屋所有人为由提出执行异议，要求停止对涉案房屋的执行。法院随后作出执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。某典当公司不服，向法院提起执行异议之诉。
经审查，2006年6月11日，雷某就通过协议方式购买该房屋并向聂某霞交付房款。自此，雷某一直在该房屋居住至今。2019年7月15日，该房屋登记的房屋所有权人为聂某霞。同年9月25日，聂某霞将涉案房屋抵押给了某典当公司用于借款担保，某典当公司未能对该房屋进行现场勘验，充分了解房屋现状的情形下，就办理了抵押登记手续并发放款项。
法院认为，雷某为满足居住需求，以支付合理购房对价方式实际占有案涉房屋并一直居住至今。某典当公司未能提交充分证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，不构成善意取得，应当承担不利的法律后果。因此，法院判决某典当公司对案涉房屋享有的权利在执行上不具有优先性。
典型意义：
实践中，金融机构要求融资方提供担保的情形较为普遍，但金融机构在办理相关担保物权登记时，出于多方原因，未能对抵押物尽到合理审查义务。本案通过司法裁判方式，明确了金融机构在办理房屋抵押权登记时，应对房屋权属及现状尽到审慎调查义务。本案有力地保护了房屋实际所有权人的合法权益，同时在裁判理念上，能够有效引导金融机构履行实质审查义务，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。
