银行对抵押物未能办理抵押登记有过失的，减轻保证人责任
—某银行诉房地产公司、杨某金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省口照市中级人民法院（2019）鲁11民终第358号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：某银行
被告（上诉人）：房地产公司
被告（被上诉人）：杨某
【基本案情】
2010年5月27日，房地产公司与杨某签订《商品房买卖合同》，约定杨某向房地产公司购买楼房一套，价款186000元，杨某首付56000元，余款办理按揭贷款手续。之后，某银行、房地产公司、杨某三方签订《个人购房担保借款合同》，约定某银行向杨某提供购房款13万元，贷款期限自2010年7月29日至2030年7月28日；借款由杨某购买的房产作为抵押担保；并约定房地产公司为杨某的借款提供阶段牲担保，房屋能够进行抵押登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记。
杨某自2018年3月起未再按约履行还款义务，截至2018年10月6日累计拖欠本金94552.3元°房地产公司于2011年5月30日前将房屋交付杨某，并最终协助杨某于2012年12月5日办理了房屋所有权证，于2013年1月25日办理了国有土地使用权证。然而某银行未与杨某办理房屋的抵押预告登记和正式抵押登记。至2015年4月，杨某因另案民事纠纷，其所购涉案房屋被法院依法拍卖清偿债务。
【案件焦点】
某银行在办理抵押业务中有无过失，应否减免房地产公司的保证责任。
【法院裁判要旨】
山东省日照经济技术开发区人民法院经审理认为：案涉担保借款合同依法成立并合法有效，当事人均应按照合同约定的内容完全履行合同义务。某银行按约向杨某发放借款13万元，但杨某未能按约归还借款本息，构成违约，且涉案房屋已被依法拍卖，导致某银行的合同目的已无法实现，某银行有权向杨某提前宣布借款到期，收回借款本息。房地产公司的担保责任未超出保证合同约定范围及保证期限，应承担连带清偿责任°某银行提交的证据足以证明截至2018年10月6日，杨某尚欠本金为94552.3元。
山东省日照经济技术开发区人民法院依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决:
一、杨某于判决生效之日起五口内向某银行偿还个人购房担保借款合同项下借款本金94552.3元及利息（按合同约定支付）；
二、房地产公司在其保证范围内对杨某的还款义务承担连带清偿责任。房地产公司在承担保证责任后，有权向杨某追偿。
房地产公司不服一审判决，提起上诉。
山东省日照市中级人民法院经审理认为：杨某借款后未按照合同约定履行还本付息的义务，自应向某银行承担违约责任。但房地产公司的阶段性保证担保未能得以解除不仅是房地产公司的缘故，其中更有某银行的过失。房地产公司作为房产开发商，对房屋权属登记何时办妥，房屋正式抵押登记何时可以开始办理应该完全知悉。其未将办理房屋抵押手续前提条件已经具备的事实通知某银行，亦未通知解除保证合同，未履行法定的合同附随义务。但某银行未按借款合同约定办理抵押预告登记，以阻却他人为该房屋设定其他权利负担或作其他处分，是房屋最终未办理抵押登见并被另案强制执行的主要原因。某银行未尽谨慎的注意义务，放任抵押物风险的发生，明显有违诚信原则。综上，某银行对于房地产公司阶段性保证担保未能如约解除存在主要过失，其对于保证合同项下债权风险的发生具有明显过错，应减轻房地产公司连带清偿责任。据此，结合本案实际，某银行承JII70%责任，房地产公司对于涉案借款本息应承担30%的连带赔偿责任，房地产公司在承担保证责任后，有权向杨某追偿。
山东省日照市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第•项、第二项规定，判决：
一、维持山东省日照经济技术开发区人民法院民事判决第一项；
二、变更山东省口照经济技术开发区人民法院民事判决第二项为“房地产公司在其保证范围内对杨某的还款义务承担30%的连带清偿责任。房地产公司在承担保证责任后，有权向杨某追偿”；
三、驳回某银行的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案是典型的金融借款合同纠纷。银行按揭贷款购房交易中，借款人以购买的房屋作为抵押担保是商业惯例。但因签订贷款购房合同时房屋往往暂时未办理不动产权属登记，故无法办理正式抵押登记，只能先办理抵押预告登记，以便阻却他人为该房屋设定其他权利负担或作其他处分。为保证银行债权的安全，在正式抵押登记办理完毕前，暂时由开发商为借款提供阶段性保证担保。抵押预告登记或抵押登记因人为因素特别是银行的原因未能及时办理，导致房屋最终无法设立抵押权的，购房人借款逾期后不能一概要求开发商承担全部的保证责任，应视具体情况而定。
值得注意的是，在整个按揭贷款办理的过程中，预告抵押登记作为保证借款合同履行、保证合同解除的第一道防护锁，其作用至关重要，银行应主动积极地行使自己的权利。但在实践中，银行有时放任贷款风险的发生，对于未办理预告抵押登记的过错明显，从而导致抵押登记未顺利办理，致使房屋之上设立其他权利或被另行处分，甚至在购房者涉及其他案件时被强制执行。在借贷为主合同，担保为从合同的债权债务关系中，仅凭现有的证据作为责任分配的认定依据尚有不足，许多时候还应追溯至民事基本原则中来确定责任的分配。某银行作为专业的金融机构，即便房地产公司未通知某银行房屋巳具备办理正式抵押登记的条件，某银行凭商品房买卖合同中关于交房时间、办理权属手续的时间约定，也应对房屋权属手续办妥的时间存在合理预判。在房屋可以办理抵押登记手续后，积极行使自己的义务。某银行放任贷款风险发生，权利意识淡薄，其对于未办理预告登记过错明显，而未办理预告登记是房屋最终未办理抵押登记并被另案强制执行的主要原因，并且在阶段性担保期间，某银行一直疏于对房屋状况的主动核查，未尽到谨慎的注意义务，对于自己的抵押权能否设立漠不关心，更不顾及保证人承担阶段性保证担保的期限被过度延长，在长达四年的时间内放任抵押物风险的发生，明显违背诚信原则，存在主要过失，承担主要责任。某银行对于房地产公司阶段性保证担保未能如约解除存在主要过失，其对于保证合同项下债权风险的发生具有明显过错，应减轻房地产公司的连带责任。
编写人：山东省日照市中级人民法院王彥祺，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
