港联物业（广州）有限公司成都分与四川永鑫农牧集团股份有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院： 成都高新技术产业开发区人民法院|
案号：（2015）高新民初字第4651号
原告港联物业（广州）有限公司成都分公司。住所地:成都市青羊区。
负责人孔庆翔。
委托代理人顾全丁，北京盈科（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
被告四川永鑫农牧集团股份有限公司。住所地:四川省资阳市。
法定代表人李永红。
委托代理人王强，四川法助律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人袁明，四川法助律师事务所律师，一般授权代理人。
原告港联物业（广州）有限公司成都分公司（以下简称港联物业）诉被告四川永鑫农牧集团股份有限公司（以下简称永鑫农牧公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员周航独任审判，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告港联物业的委托代理人顾全丁、被告永鑫公司的委托代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港联物业诉称，被告购买了位于成都市高新区希顿广场的2栋29层整层的物业，并与原告签署了《前期物业服务合同》及《业主临时公约》。约定被告应当向原告按物业面积20元／月／平方的标准支付物业服务费，逾期支付的，自逾期之日起按每日应缴费用的千分之三支付违约金。但自2014年7月1日至今，被告一直拖欠物业服务费并拒绝缴纳。现诉至法院，请求人民法院判令:一、被告支付物业服务费529245.2元，并支付违约金279730.14元（均暂计算至2015年5月31日）；二、被告承担原告主张权利所产生的律师费20700元；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告永鑫公司辩称，该物业尚未使用，被告没有实际享受原告所提供的物业服务，那么被告不应当缴纳物业费。被告称港联物业成都分公司只是一个企业的分公司，其是否有能力承担我方表示怀疑。作为开发商选择前期物业企业，应当由原告方提供招投标资料来确定该物业合同是否有效。原告主张的律师费无法律依据。
经审理查明，2014年4月10日，原告港联物业与被告永鑫农牧公司就被告所有的希顿国际广场的2栋29层2901号（609.36平方）、2902号（1796.3平方）房屋物业服务事宜签订了二份《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费按20元／平方／月计算。物业管理服务费收取起始日期为《商品房买卖合同》中约定的交房日期。在该物业取得权属证明书之后，经确权的测浍实测面积为准计算物业服务费。被告不按本合同约定的标准和时间足额缴纳有关费用的，原告有权要求补交，从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。
被告永鑫农牧公司于2014年4月1日签署了《希顿国际广场业主临时公约承诺书》，承诺遵守《业主临时公约》的全部条款和内容。《业主临时公约》第八十二条约定:如欠费业主拒不缴费，管理公司通过法律途径追讨管理费的，所产生的一切费用由业主承担，包括但不限于:律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等。
2015年4月29日，被告永鑫农牧公司向原告提交一份文件，文件载明:我司为希顿国际广场2栋29楼整层办公楼写字楼物业业主，与成都乔治希顿房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并于2014年4月1日办理了交房手续；与港联物业（广州）有限公司成都分公司签订了《希顿国际广场前期物业服务合同》。经与开发商确定，2014年6月30日之前费用由成都乔治希顿房地产开发有限公司支付，我司需承担从2014年7月1日起需缴纳贵司的物业服务费，费用标准为20元／平方米／月。现我司因公司财务问题暂无法支付该笔款项，特向贵司申请如下:1、缴交时间延期至2015年5月30日分期支付。2、因房屋长期空置未实际使用，特申请2014年7月1日至12月31日按物业服务费标准7折缴纳，从2015年1月1日起至我司入驻，按物业服务费标准7折缴纳；正式入驻后按物业服务费标准缴纳。
另查明，原告为催缴物业服务费诉至本院，委托了北京盈科律师事务所作为代理方，并产生律师费20700元。
于庭审中，被告永鑫农牧公司承认自2014年7月1日至2015年5月31日期间未缴纳物业服务费。认可二套诉涉商业房产的建筑总面积为2405.66平方米。
以上事实有原告提交的《营业执照》、《函》、《前期的物业服务合同》、《业主临时公约》、《委托代理合同》、《律师费发票》、《房屋建筑面积测浍成果报告》等证据及《庭审笔录》在案佐证。
结合查明的事实，本院认为，原、被告双方的物业服务合同关系清楚，物业费标准约定明确。被告永鑫农牧公司于2015年4月29日向原告发函所载内容以及其庭审中均承认自2014年7月1日至2015年5月31日期间未向原告缴纳物业服务费。关于被告抗辩称其未实际入驻，未享受物业服务，故不应缴纳的主张，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 之规定:……。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故原告的该项主张不能成立。故被告应向原告支付物业服务费人币529245.2元（2405.66平方米20元／平方／月11个月）。关于原告主张的违约金279730.14元，本院认为，原、被告双方于合同中约定，被告不按本合同约定的标准和时间足额缴纳有关费用的，原告有权要求补交，从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。于庭审中，被告认为违约金过高，要求本院予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 之规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合被告拖欠原告物业服务费的时间及金额，本院酌情确定被告向原告支付违约金人民币30000元。关于原告主张的律师费20700元，本院认为，双方于《业主临时公约》中约定:管理公司通过法律途径追讨管理费的，所产生的一切费用由业主承担，包括但不限于:律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等。故对于双方对律师费有约定且原告又因追讨物业服务费实际产生了律师费20700元的情况下，本院对原告所主张的律师费予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条 、第一百零七条 、第一百零九条 、第一百一十四条 ，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 、第一百一十八条 之规定，判决如下:
一、被告四川永鑫农牧集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告港联物业（广州）有限公司成都分公司物业服务费人民币529245.2元及违约金人民币30000元；
二、被告四川永鑫农牧集团股份有限公司于本判决生效之日起支付原告港联物业（广州）有限公司成都分公司律师费人民币20700元；
三、驳回原告港联物业（广州）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取人民币6049元，由原告港联物业（广州）有限公司成都分公司负担1549元，由被告四川永鑫农牧集团股份有限公司负担4500元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员周航
二〇一五年八月二十七日
书记员邓益
速录书记员黄晓琴
