许长玺、马红梅诉袁连山房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院： 北京市海淀区人民法院|
案号：（2014）海民初字第25171号
原告许长玺，男，1963年4月22日出生。
身份证号:XXX
原告马红梅，女，1968年11月11日出生。
身份证号:XXX。
二原告之共同委托代理人贾思懿，北京市盈科律师事务所律师。
被告袁连山，男，1972年10月12日出生。
身份证号:XXX
原告许长玺、马红梅与被告袁连山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告许长玺及其与马红梅之共同委托代理人贾思懿、许秋莉，被告袁连山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
袁连山、马红梅诉称，袁连山自2006年3月7日起至2014年6月30日一直租赁我们位于北京市某区1202号房屋。后双方于2014年6月30日解除租赁合同，袁连山当天搬离，并于2014年7月1日将房屋交付给我们，但未结清欠付的租金29800元，其行为已构成违约，还应当承担违约责任，应向我们支付违约金4500元。我们多次向袁连山催要，但均无果。为维护我们的合法权益，故诉至法院，请求判令:袁连山向我们支付拖欠的房屋租金29800元，违约金4500元，并承担本案诉讼费用。
袁连山辩称，我没有拖欠许长玺、马红梅29800元租金，而是欠付其2014年4月1日至2014年6月30日的租金13500元，其余期间的租金我都已经付清了。对于违约金，我也不同意支付，因为当时许长玺、马红梅跟我说是其父母要来住，所以我才同意搬走，但实际上其父母到现在都没有来住，我不是恶意拖欠租金，而是双方没有协商好。因此，我不同意许长玺、马红梅的诉讼请求。
经审理查明:许长玺与马红梅系夫妻关系。2006年3月7日，许长玺、马红梅（甲方）与袁连山（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定由甲方向乙方出租位于北京市某区1202号房屋（以下简称1202号房屋），租期自2006年3月7日至2007年3月6日，租金为每月2200元，付款方式为季付，需提前15天支付，双方任何一方违约，需支付对方1个月租金作为补偿。
2007年3月31日，许长玺、马红梅与袁连山就1202号房屋租赁事宜又签订《房屋租赁合同书》，将租期延长至2008年3月6日，租金调整为每月2500元。该租赁合同到期后，许长玺、马红梅与袁连山就1202号房屋租赁事宜达成口头协议，袁连山继续租用1202号房屋，其中自2010年3月7日起，每季度租金调整至8000元，自2011年3月7日起，每季度租金调整至10500元。
2012年9月下旬，许长玺、马红梅与袁连山就1202号房屋租赁事宜再次签订《房屋租赁合同书》，约定租期自2012年10月1日起至2013年9月30日，租金为每月4500元，双方任何一方违约，需支付对方1个月租金作为补偿。该合同到期后，双方达成口头协议，袁连山继续租用1202号房屋。
2014年6月30日，许长玺、马红梅与袁连山达成口头协议，解除双方租赁合同，袁连山于同日搬离1202号房屋。
庭审中，许长玺、马红梅主张袁连山未支付2012年9月7日至2012年9月30日期间的租金2800元、2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金27000元。袁连山认可尚拖欠2014年4月1日至2014年6月30日期间的租金13500元，但主张其于2012年9月下旬在与许长玺、马红梅续签合同时通过现金方式给付了许长玺15600元，该费用包括续签合同约定的第一个季度的租金，即2012年10月1日至2012年12月31日期间的租金13500元，还包括续签合同之前到续签合同约定的起租日期间的租金，即2012年9月7日至2012年9月30日期间的租金2100元。许长玺、马红梅对此否认收到过袁连山给付的现金。袁连山就其主张向本院申请证人冯X出庭。庭审中，证人冯X（女，无业）出庭陈述其在2012年9月下旬在川浙会吃饭时偶遇袁连山，并当场看到袁连山递给许长玺一些现金，许长玺予以接收，但其不知晓袁连山向许长玺支付现金的事由及具体现金数额。许长玺、马红梅对该证人证言不予认可。袁连山未就其主张向本院提交其他证据。另查，除袁连山主张的以现金方式支付的租金外，袁连山在租赁期内均通过银行现存或转存方式向许长玺、马红梅支付其余租赁期间的租金。
另，许长玺、马红梅另以袁连山拖欠租金构成违约为由，要求其按照1个月租金4500元标准支付违约金。袁连山则以未支付租金系双方就租金结算数额有争议所致为由不同意承担违约金。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同书》、银行对账单、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，袁连山作为承租人，负有向出租人许长玺、马红梅支付租金的义务。现袁连山自认尚未向许长玺、马红梅支付2014年4月1日至2014年6月30日期间的租金，本院对此不持异议。对于袁连山主张其通过现金方式向许长玺、马红梅支付了2012年9月7日至2012年12月31日期间的租金，但许长玺、马红梅对此不予认可，袁连山就此负有举证责任。本案中，袁连山就其该项主张仅向本院提交了冯X的证人证言，但根据该证人证言的内容，证人并未知晓袁连山向许长玺支付现金的事由及具体数额，且袁连山除争议所涉的租金外，其余均通过银行现存或转存方式支付租金，在其向许长玺以现金方式支付较大金额的租金后又未要求许长玺出具相应收条，亦不符合常理，故在没有其他证据予以佐证的情况下，仅凭证人证言不足以证明袁连山的主张，袁连山对此应承担举证不能的不利后果。综上，对于许长玺、马红梅要求袁连山支付2012年9月7日至2012年9月30日、2014年1月1日至2014年6月30日的租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于许长玺、马红梅要求袁连山支付违约金一节，鉴于双方存有长期租赁关系，且双方对于租金结算确有争议，袁连山并非恶意拖欠租金，故对于许长玺、马红梅的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条 、第一百零七条 ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 、第五条 第二款 之规定，判决如下:
一、袁连山于本判决生效后七日内向许长玺、马红梅支付二〇一二年九月七日至二〇一二年九月三十日期间的租金人民币二千八百元、二〇一四年一月一日至二〇一四年六月三十日期间的租金人民币二万七千元；
二、驳回许长玺、马红梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百二十八元，由许长玺、马红梅负担二十五元，已交纳；由袁连山负担三百零三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员陆金伟
二〇一四年十二月五日
书记员于春燕
