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李桑田诉商业发展中心房屋租赁合同纠纷民事判决书

日期:2016-08-28 来源:北京法院网 作者:盈科律师 阅读:89次 [字体: ] 背景色:        

李桑田诉商业发展中心房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院: 北京市第一中级人民法院|

案号:(2015)一中民终字第01536号

上诉人(原审被告)李桑田,男,1967年12月8日出生。

委托代理人邓和平,北京市常鸿律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)商业发展中心,住所地北京市西城区复兴门内大街45号。

法定代表人范淑英,主任。

委托代理人付成武,北京市盈科律师事务所律师。

委托代理人胡梦薇,北京市盈科律师事务所实习律师。

上诉人李桑田因房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2014)昌民初字第03574号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。

2014年2月,商业发展中心起诉至原审法院称:李桑田于1994年到我单位工作。1996年12月7日,我单位与李桑田签订了《房屋租赁契约》,约定李桑田向我单位承租位于昌平区101号房屋(以下简称101号房屋)。《房屋租赁契约》第三条规定,在李桑田调离单位或者被单位辞退、开除的情况下,我单位可以终止租约,收回住房。2002年8月起,李桑田实际脱离了我单位工作岗位。我单位遂于2003年6月27日依照国家有关规定和考勤制度向李桑田书面送达了离职处理的决定和限期腾退租赁房屋的通知。2003年7月30日至今,经我单位多次催促与交涉,李桑田拒不退还。2011年,我单位起诉至昌平区人民法院,要求解除与李桑田之间的租赁契约,并要求李桑田返还房屋,(2011)昌民初字第7422号民事判决及(2012)一中民终字第07618号民事判决驳回了我单位的诉讼请求,理由为我单位没有提供有力证据证明双方已解除人事关系,房屋租赁合同解除条件尚未成就。同时李桑田起诉,要求我单位履行《住房买卖合同》,其诉求被昌平区人民法院以(2011)昌民初字第8707号民事判决驳回。2012年8月24日,北京市人事争议仲裁委员会作出京人仲字(2012)第39号裁决书,认定双方存在人事关系。据此裁决:李桑田有义务与我单位签订聘用合同,并到岗位履行职责,接受我单位的管理。2012年10月8日至10月26日,我单位多次以书面或者通知的形式要求李桑田签订聘用合同,并于2012年11月1日到单位报到,李桑田拒不签订聘用合同,也未按照要求到单位报到,连续旷工超过十个工作日,我单位经过办公会研究于2012年11月23日作出与李桑田解除人事关系的决定。京人仲字(2013)第40号裁决书表明该决定有理有据,并无不妥。为了维护我单位的合法权益,保护国有资产不受侵犯,我单位诉至法院,请求判令:1、解除双方于1996年12月7日签订的《房屋租赁契约》;2、李桑田立即腾房,将101号房屋归还我单位。

李桑田辩称:不同意商业发展中心的诉讼请求。101号房屋是双方共同出资购买的。1996年商业发展中心为解决无房户的实际困难,决定中心出资72%,个人出资28%共同购买房屋用于安置无房职工。我于2007年1月2日向商业发展中心缴纳51500元,中心出资116478元。商业发展中心是中央国家机构编制委员会审核批准的全民所有制事业单位,按照当时政策,101号房屋属于单位福利分房,应该按照房改政策办理。101号房屋不是现在商品房概念的出租房屋。我分别于1998年、2001年8月、2001年12月三次向商业发展中心提出申请,要求按照国家房改政策将101号房屋卖给我。商业发展中心于2001年2月7日向中国商业联合会报告《关于向单位职工出售现住房的申请报告》,报告对101号房屋出售的政策依据、房屋售价、折旧、终止《住房管理协议》都有明确报告。2002年2月27日,中国商业联合会作出批示双方协商解决,2003年商业发展中心制定了《商业发展中心以市场价出售公有住房实施办法》,同时制订了《住房买卖合同》交由我签字,我按照商业发展中心要求在《住房买卖合同》上签字,后商业发展中心以要向房屋管理部门报批为由将双方签字的《住房买卖合同》收回。综上,我不同意商业发展中心的诉讼请求。

原审法院审理后认为:商业发展中心与李桑田签订的《房屋租赁契约》系双方当事人的真实意思表示,合法、有效,双方均应恪守约定。在履行过程中,商业发展中心向李桑田交付的租住房屋虽与约定房号不符,但其向李桑田交付了101号房屋,双方当事人之间的房屋租赁合同应当视为已就租赁房屋进行了变更,其余约定条款未变。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据商业发展中心提供的证据,李桑田交付的51500元是房屋抵押金,双方在《房屋租赁契约》中对此有明确约定,双方之间房屋买卖合同关系亦没有相应证据予以认定,因此对于李桑田主张的101号房屋是共同出资购买的答辩意见,本院不予采信。对于李桑田主张101号房屋是福利分房的主张,虽有证人证言,但法人单位的决定不是个别人的意愿所能左右,且李桑田的相应主张与商业发展中心形成的相关文件内容相悖,故本院不予认可。根据2013年6月14日北京市人事争议仲裁委员会作出的京人仲字(2013)第40号裁决书的相关认定,商业发展中心于2012年11月23日作出的《关于与李桑田解除人事关系的通知》有理有据,并无不妥。因此,商业发展中心与李桑田的人事关系已经解除,本院对此亦不持异议。商业发展中心要求解除双方之间签订的《房屋租赁契约》及要求李桑田腾退101号房屋符合《房屋租赁契约》中约定的相应条件,故本院予以支持。据此判决:一、解除原告商业发展中心与被告李桑田于一九九六年十二月七日签订的《房屋租赁契约》;二、被告李桑田于本判决生效后六个月内腾退坐落于昌平区101号房屋,并交还原告商业发展中心。

判决后,李桑田不服,上诉至本院。上诉理由:虽然我与商业发展中心就101号房屋签订了租赁契约,但此房屋是我与单位共同出资购买的单位的福利分房,我要求将本案发回重审或依法改判驳回商业发展中心的诉讼请求。商业发展中心同意原判。

经审理查明:李桑田原系商业发展中心职工。1996年12月18日,商业发展中心签约购得101号房屋及同一栋楼同一单元的401号房屋(以下简称401号房屋)两套,购房合同总价为358693元。两套房屋均登记在商业发展中心名下。

根据国家及国内贸易部有关职工住房规定精神,商业发展中心为无房特困户购买了回龙观住宅小区的商品房,并制定《商业发展中心住房管理规定》:"一、住房产权归国内贸易部商业发展中心。职工只享有居住使用权,不享有继承权及出租调换权。二、职工分配的住房不能让父母或子女及其他亲属、朋友单独居住,更不能转租、转借或转让,如有此情况,一经发现,立即收回住房;情节严重者,将严肃处理。三、职工分配住房后,须在三个月内进驻居住,逾期未居住者,由中心收回另行安排。四、未经中心同意,住户之间不得私自调整住房,否则按非法占用处理。五、职工分到住房后申请调离中心的,须在限期内将现住房退回中心。六、住户要遵守小区的各项规定,按时交纳水电、煤气、通讯、卫生、公共设施、房屋修缮、物业管理等一切费用,向中心交纳住房抵押金的,按双方约定遵守事项规定办理。"。

1996年12月7日,商业发展中心(甲方)与李桑田(乙方)签订《房屋租赁契约》一份,约定:乙方承租甲方管理的401号房屋作为住宅使用,建筑面积71.48平方米;乙方已经向甲方交纳住房抵押金51500元;乙方按规定交付甲方住房抵押金的,可免收房租费,但水电、煤气、通讯、卫生、房屋维修、公共设施、物业管理等费用由乙方按规定交纳;乙方按规定交付甲方住房抵押金,居住15年以上的,不论甲乙双方何种情况终止租约的,甲方均不退还乙方抵押金;居住15年以下的,因某种情况,甲乙双方终止租约的,甲方将乙方所付住房抵押金按15年分配,扣除已居住年限的金额,将余下部分退还乙方;乙方的住房使用权不能继承。该契约同时约定,乙方有下列情况之一的,甲方可以终止租约,收回住房:1、把承租的房屋转租、转借或私自交换使用的;2、房屋无故空闲三个月以上的;3、未经甲方同意,私自改变承租用途的;4、无故拖欠物业管理费六个月以上的;5、自费出国或调离本单位的;6、公费出国,未经中心批准逾期不归的;7、停薪留职的;8、被中心辞退、开除的。之后,李桑田依约向商业发展中心交纳了住房抵押金51500元。后李桑田入住101号房屋居住使用至今。

2002年7月,商业发展中心向李桑田最后一次发放工资359.88元。2003年6月27日,商业发展中心作出《关于对商业发展中心原职工李桑田自动离职的决定》的内容为:"中心原职工李桑田自2002年8月1日起已实际主动脱离商业发展中心工作岗位,根据国家有关规定和本中心考勤制度管理规定,经中心主任办公会研究决定,限该同志于2003年7月30日前来中心办理有关手续,逾期按自动离职处理,人事档案不再保留。此外,依据李桑田与商业发展中心1996年12月7日签署的协议,限该同志于2003年9月30日前将使用的中心的住房交回并办理有关手续,逾期未办理交房手续,中心将保留向法院提起诉讼的权利。"。李桑田否认其收到该决定。

2011年,商业发展中心起诉李桑田房屋租赁合同纠纷一案,要求解除与李桑田之间的前述《房屋租赁契约》,李桑田返还相应房产并支付房屋租金。经审理,昌平区人民法院作出(2011)昌民初字第7422号民事判决,该判决认为商业发展中心没有证据表明双方之间劳动关系已经解除,驳回了商业发展中心的诉讼请求。判决后,商业发展中心提出上诉。2012年6月20日,我院作出(2012)一中民终字第07618号民事判决:驳回上诉,维持原判。

同期,李桑田以商业发展中心为被告提起房屋买卖合同纠纷一案,要求继续履行双方之间关于101号房屋的《住房买卖合同》。经审理,昌平区人民法院作出(2011)昌民初字第8707号民事判决,该判决认为101号房屋为公有住房,该类房屋的出售需经国务院机关事务管理局批准。而李桑田没有证据表明商业发展中心有权出售该房屋,李桑田虽出具一份加盖有商业发展中心公章的买卖合同复印件,但并无原件予以佐证,故无法认定双方之间存在房屋买卖合同关系。据此,判决驳回了李桑田的诉讼请求。李桑田不服,提出上诉,后撤回上诉。

2012年8月24日,北京市人事争议仲裁委员会作出京人仲字(2012)第39号裁决书,认定商业发展中心与李桑田之间仍然存在人事关系,并驳回了李桑田要求确定干部身份,安排工作,补发待岗工资、养老保险金、住房公积金及失业保险金的仲裁请求和申请。

2012年10月18日,商业发展中心向李桑田发出了《关于李桑田签订《聘用合同》的通知》,称“商业发展中心已经在2012年10月8日和2012年10月10日两次与你商洽签订聘用合同事宜,但均未得到你的明确答复,今再次将本通知和《事业单位聘用合同》书一式三份寄给你本人,请你在聘用合同书上签字后将三份合同书于2012年10月26日前交回,中心签字盖章后返回个人一份留存,其余两份分别留存中心和存入本人档案。聘用合同签订后请于2012年11月1日到单位报到,接受单位管理。如不按时签订聘用合同并交回,中心将视其本人放弃与单位建立聘用关系,中心将按照有关规定处理。”。2012年10月23日,李桑田针对此通知进行了书面回复,要求与商业发展中心签订无固定期限劳动合同或聘用合同,并补发待岗工资,补缴养老保险金、住房公积金及失业保险金,否则拒绝签订合同及回单位上班。

2012年10月26日,针对李桑田的上述回复,商业发展中心向李桑田发出了《关于李桑田签订聘用合同的再次通知》,称李桑田不符合与中心签订聘用至退休合同的条件,要求其在《聘用合同》上签字后于2012年10月31日前交到中心办公室,并应于2012年11月1日到单位报到,接受单位管理,否则视为放弃与单位建立聘用合同关系。李桑田于2012年10月28日针对该通知进行了再次回复,依然要求满足其条件后,再行签订聘用合同。

2012年11月23日,商业发展中心向李桑田发出了《关于与李桑田解除人事关系的通知》,称因李桑田未在规定期限内签订聘用合同,未到单位报到,亦未请假,故决定自2012年11月15日起解除与李桑田的人事关系;李桑田应于接到通知后三十日内到中心办理人事档案转出手续。2012年12月8日,李桑田对《关于与李桑田解除人事关系的通知》进行了回复,认为商业发展中心解除与其人事关系的决定错误,并再次重申其之前回复中心的要求。

2013年6月14日,北京市人事争议仲裁委员会作出了京人仲字(2013)第40号裁决书,认定商业发展中心于2012年11月23日作出的《关于与李桑田解除人事关系的通知》有理有据并无不妥,因人事关系是一种行政自主行为,不属于人事争议仲裁委员会调整范围,故驳回了商业发展中心要求确认与李桑田的人事关系于2012年11月24日解除的请求。

2013年9月22日,商业发展中心向李桑田发出了《关于要求李桑田务必在期限内转出人事档案的通知》,并于2013年12月24日通过《中国劳动保障报》对解除与李桑田劳动人事关系的事宜进行了公告。

另查明,李桑田为中注联(北京)管理顾问中心法定代表人,该企业为集体所有制(股份合作)企业。自2009年7月起,该企业为李桑田交纳了相应社会保险。庭审中,经法院询问,李桑田表示对于101号房屋的装修价值补偿一节,其将另案诉讼,不要求一并解决。

以上事实,有房屋租赁契约、住房押金凭证、房屋所有权证、(2011)昌民初字第7422号民事判决书、(2012)一中民终字第07618号民事判决书、(2011)昌民初字第8707号民事判决书、(2012)一中民终字第07602号民事判决书、京人仲字(2012)第39号裁决书、京人仲字(2013)第40号裁决书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为:商业发展中心与李桑田签订的《房屋租赁契约》中载明出租房屋为401号房屋,实际李桑田使用的是101号房屋,对此双方均认可,故李桑田与商业发展中心之间就101号房屋建立了租赁关系。经法院审查,《房屋租赁契约》合法、有效,合同内容对双方均具有约束力。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李桑田自述其交纳的51500元实为购房款,但就此未提出足以支持其主张的证据,且本案之前的诉讼中,法院已作出了无法认定李桑田与商业发展中心之间存在房屋买卖合同关系的表述,并判决驳回了李桑田的诉讼请求,故本院对李桑田作出的其购买了101号房屋的意见不予采信。

商业发展中心与李桑田签订的《房屋租赁契约》中载明了八种情形下,商业发展中心可以终止租约,收回住房,前四种情形为李桑田不按约定使用房屋或是不履行承租方的义务,后四种情形为李桑田离开单位,根据《房屋租赁契约》的精神,李桑田离开商业发展中心,商业发展中心即可以终止租约,收回房屋。事实上李桑田早已离开了商业发展中心且拒绝与商业发展中心签订聘用合同,商业发展中心也已解除了与李桑田的人事关系,故商业发展中心终止《房屋租赁契约》,收回101号房屋的条件已成就,原审法院支持了商业发展中心的诉讼请求正确,李桑田的上诉意见缺乏事实依据,本院对其上诉请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第(一)项 之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费七十元,由李桑田负担(本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费七十元,由李桑田负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长辛荣

审判员时玲

代理审判员朱文君

二〇一五年五月十二日

书记员杜莹



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