北京市求实职业学校等上诉华诚博远建筑工程有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷一案
法院： 北京市高级人民法院|
案号：（2016）京民终75号
上诉人（原审被告）北京市求实职业学校，住所地北京市朝阳区望京北路20号。
法定代表人林安杰，校长。
委托代理人王萍，北京广衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京惠东合科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区首都机场南路3号2-08A（首都机场内）。
法定代表人高怀珍，经理。
委托代理人李琳丽，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)华诚博远建筑工程有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6364房间。
法定代表人吴峥，总经理。
委托代理人纪海玲，北京市德津律师事务所律师。
原审被告北京市朝阳区教育国有资产管理中心，住所地北京市朝阳区西坝河东里103号楼。
法定代表人何剑雄，主任。
委托代理人陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人熊伟，北京市昆仑律师事务所律师。
原审被告北京惠林联合科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区首都机场南路3号2-09A（首都机场内）。
法定代表人冯连林，总经理。
委托代理人张琮，北京市天亚律师事务所律师。
原审第三人中外建华诚城市建设有限公司，住所地北京市密云县工业开发区内8号。
法定代表人孙柏辉，总经理。
委托代理人岳立权，男，1977年2月23日出生。
上诉人北京市求实职业学校（以下简称求实学校）、上诉人北京惠东合科技发展有限公司（以下简称惠东合公司）、被上诉人华诚博远建筑工程有限公司（以下简称华诚博远公司）、原审被告北京市朝阳区教育国有资产管理中心（以下简称教育资产管理中心）、原审被告北京惠林联合科技发展有限公司（以下简称惠林联合公司）、原审第三人中外建华诚城市建设有限公司（以下简称中外建公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原审法院经审理曾于2011年10月28日作出（2009）二中民初字第15065号民事判决，华诚博远公司不服，向我院提起上诉。我院于2012年3月26日作出（2012）高民终字第21号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。原审法院重审后于2015年12月21日作出（2012）二中民初字第11543号民事判决。求实学校、惠东合公司均不服，分别向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。求实学校之委托代理人王萍，惠东合公司之委托代理人李琳丽，华诚博远公司之委托代理人纪海玲，教育资产管理中心之委托代理人陈谷文，惠林联合公司之委托代理人张琮，中外建公司之委托代理人岳立权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月，华诚博远公司向原审法院起诉称:2005年11月28日，求实学校与惠林联合公司签订《合作建房协议书》，约定:求实学校提供其拥有使用权的土地，作为双方合作建设教学综合楼土地，惠林联合公司提供全部建设资金，并负责具体办理综合楼的各项审批手续。建设完成后，双方对于综合楼面积各拥有50%的使用权、收益权，合作期限20年。该协议在北京市朝阳区教育委员会及教育资产管理中心进行了备案。在此协议的基础上，2006年1月10日，我公司与惠林联合公司签订了《合作协议》，约定由我公司全额出资建设综合楼，并办理各项审批手续，建设完工后，惠林联合公司将其依据《合作建房协议》而取得的该综合楼的20年使用权有偿转让给我公司，即惠林联合公司将其取得的合同权利、义务全部转让给我公司，而我公司还须按照《合作协议》的约定支付给惠林联合公司租金，每年70万元。此后，我公司根据教育资产管理中心出具的各项授权书开始办理综合楼的报批、报建等手续，并出资完成了设计、勘查、施工等一系列工作。2007年8月2日，综合楼全部竣工验收完毕。在整个综合楼建设过程中，我公司实际支付了该楼的设计费、施工费、基础配套设施费及各项行政规费约计2000余万元，我公司完整的履行了《合作协议》约定的全部义务。综合楼交付验收后，惠林联合公司及求实学校却不履行《合作协议》约定的义务，提出惠林联合公司名称已变更为惠东合公司，以及市场发生变化等种种理由，要求上涨租金，为每年150万元，被我公司拒绝。后在双方的协商阶段，求实学校与惠林联合公司突然称其双方于2006年10月18日已经解除了《合作建房协议书》，惠林联合公司与我公司签订的《合作协议》亦已解除，求实学校称其已与惠东合公司在2006年10月25日另行签订了新的《合作建设协议书》，并称惠东合公司依该协议享有综合楼20年使用权。2009年4月，求实学校已授权惠东合公司对综合楼进行出租。经我公司查证，惠东合公司与惠林联合公司由同一控制人控制，惠林联合公司在与我公司签署《合作协议》时尚不具备法律上的民事主体资格，而惠东合公司才是实际履行《合作协议》的主体，与我公司存在事实上的合同关系。本案中应诉的惠林联合公司原名“北京蔚蓝时代信息咨询有限公司”，该公司是综合楼建设完毕后，发生本案争议时，由惠东合公司的股东冯连林于2008年4月2日另行购买并将名称变更为惠林联合公司，该行为显然是为了规避向我公司履行合同义务，排除我公司合同权利。现我公司全部合同义务已履行完毕，惠东合公司已实际享有合同权利，根据合同法权利义务相一致的基本原则，惠东合公司应当依法履行《合作协议》中约定的合同义务，将综合楼实际交付我公司使用。此外，因求实学校与惠林联合公司的欺诈行为，致使本案争议的发生，给我公司造成了巨大的经济损失，求实学校、惠林联合公司应当依法对我公司损失予以赔偿。而教育资产管理中心作为综合楼的产权人以及求实学校的主管单位，其怠于履行行政管理职能，并且放任、纵容求实学校与其他单位及个人联合串通，欺诈我公司，存在管理过错，依法应当承担法律责任。故我公司请求法院判令:1、惠东合公司继续履行《合作协议》；2、求实学校、惠林联合公司共同赔偿经济损失1260万元（自2007年8月2日起暂计至2012年8月1日，至我公司实际享有综合楼使用权之日止）；3、教育资产管理中心对第二项诉讼请求承担补充连带责任；4、本案诉讼费、鉴定费由教育资产管理中心、求实学校、惠东合公司、惠林联合公司负担。
教育资产管理中心辩称:华诚博远公司依据2006年1月10日同惠林联合公司签订的《合作协议》，以房地产联合开发合同纠纷为由将我中心诉至法院，但我中心既不是协议的合同相对方，对该协议的签订及履行也毫不知情。华诚博远公司突破合同的相对性，要求我中心承担合同责任没有法律依据。华诚博远公司同惠林联合公司签订的《合作协议》没有在我中心备案，我中心对于双方的民事行为没有监管职责，对该民事行为造成的损失不承担责任。故请求法院驳回华诚博远公司的诉讼请求。
求实学校辩称:我校并非本案适格的被告。本案华诚博远公司是基于合同提起的合同纠纷，而我校与华诚博远公司之间不存在合同关系，其要求我校赔偿损失，明显不符合相对性原则。我校为完成教学综合楼项目，曾与惠林联合公司签订《合作建房协议书》，但惠林联合公司未履行合同义务，因此双方已经协商解除了合作协议。在此期间，惠林联合公司从未向我校提到华诚博远公司，也没有告知其已与华诚博远公司就本项目签订过合作协议，故我校对于华诚博远公司和惠林联合公司之间的合同关系并不知情，华诚博远公司和惠林联合公司之间的合同纠纷应与我校无关。2006年1月10日，惠林联合公司在未征得我校同意的情况下，擅自与华诚博远公司签订了《合作协议》，将惠林联合公司应承担的合同义务转给华诚博远公司，且《合作协议》中还涉及到转租事宜，严重侵犯了我校的合法权益，故华诚博远公司和惠林联合公司签订的《合作协议》应属无效。我校是在与惠林联合公司解除了《合作建房协议书》之后，于2006年10月25日和惠东合公司签订了《合作建设协议书》，综合楼项目是由惠东合公司出资、中外建公司施工完成的，现已竣工验收。华诚博远公司自始至终与该项目没有任何关系，其主张的经济损失毫无依据，请求法院驳回华诚博远公司的诉讼请求。
惠东合公司辩称:本案诉争项目的建设单位是教育资产管理中心，使用人是求实学校，合作投资人是我公司，施工单位是中外建公司。该项目与华诚博远公司没有法律上的合同关系。2008年3月5日，教育资产管理中心、求实学校、中外建公司及我公司签订的《协议书》已明确了各方在该项目上的权益。华诚博远公司不是该协议中项目的参与者，无权就该项目向我公司主张任何权利。华诚博远公司与惠林联合公司之间的《合作协议》与我公司没有法律关系，虽然我公司作为该项目的总投资人曾经致函协商华诚博远公司与惠林联合公司之间的纠纷，但并不等同于我公司与华诚博远公司及惠林联合公司之间有合同法律关系。请求法院驳回华诚博远公司的诉讼请求。
惠林联合公司辩称:我公司与华诚博远公司签订的《合作协议》因华诚博远公司未履行合同义务早已解除，我公司对华诚博远公司不存在任何欺诈。协议中明确约定了华诚博远公司须在协议签订日支付20万元的保证金，并自协议签订一年之内完成综合楼的各项审批手续及建设工作，否则协议自行废止。但协议签订之后，华诚博远公司一直怠于履行其义务，拒绝支付约定的保证金，且直至2006年10月，华诚博远公司既未办理综合楼的审批手续，更没有开始建设工作。显然即使到约定的期限2007年1月11日，华诚博远公司也根本不可能完成复杂的项目审批手续及建设。由于华诚博远公司的拖延，致使求实学校对我公司的工作极为不满，并于2006年10月18日解除了双方之间的《合作建房协议书》。随后，求实学校又与惠东合公司签订了《合作建设协议书》。2006年11月，我公司当面将求实学校与我公司解除协议的情况告知了华诚博远公司，且明确了无法继续合作，双方之间的协议只能解除，同时将求实学校和惠东合公司签订的《合作建设协议书》出示给了华诚博远公司。华诚博远公司没有提出任何异议，在对没有资金和能力推动项目而表示抱歉之外，积极介绍了其关联公司即中外建公司作为该项目的建设单位。基于上述事实，我公司与华诚博远公司之间的协议已经解除，华诚博远公司指责我公司存在欺诈没有依据。后教育资产管理中心、惠东合公司、中外建公司及求实学校四方签订了《协议书》，明确了项目的投资人是惠东合公司、施工单位是中外建公司，最终建成完工。总之，我公司和华诚博远公司之间的协议因华诚博远公司违约已经解除，华诚博远公司的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。
中外建公司述称:涉案工程是我公司怀柔分公司承建的，且与华诚博远公司签订了《建设工程施工合同》。我公司依照合同约定并按照华诚博远公司提供的施工图纸进行了施工，工程于2007年8月3日进行了竣工验收。我公司在施工过程中就施工的相关情况均与华诚博远公司进行过协商。2008年3月5日我公司与教育资产管理中心、惠东合公司及求实学校四方签订的《协议书》是在教育资产管理中心的要求下签订的，其目的是为了办理工程备案等相关手续所需，该协议的内容也与实际情况不符。该协议中约定由惠东合公司承担施工合同价款，但至今该公司也没有与我公司进行过接触，上述事实亦可证明四方协议是虚假的。我公司是求实学校教室及专业培训用房项目的施工单位，也与华诚博远公司进行了工程款结算。本案是华诚博远公司因《合作协议》履行及赔偿事宜提起的诉讼，与我公司没有任何关系，但我公司同意华诚博远公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为，华诚博远公司与惠林联合公司签订《合作协议》，参与惠林联合公司与求实学校所签《合作建房协议书》的履行，以投资及支付使用费为条件享有规定时间内学校教室及培训用房的使用和收益的权利，该协议为双方当事人的真实意思表示。协议签订后，华诚博远公司依约完成了学校教室及培训用房的工程建设，履行了协议约定的全部义务，惠林联合公司本应履行协议规定的义务。在协议履行过程中，惠林联合公司与求实学校签订《解除合同协议书》，后由惠东合公司与求实学校签订了主要内容与《合作建房协议书》相同的《合作建设协议书》，而惠林联合公司未将该情况告知华诚博远公司，亦未明确表示解除与华诚博远公司所签的《合作协议》，即便依双方《合作协议》约定于一年期满后“自动废止”后，华诚博远公司仍以约定的方式继续履行该协议，办理了学校教学及培训用房审批手续并完成了工程建设，惠东合公司继续接受华诚博远公司继续履约的行为，该事实表明，惠东合公司已实际承继了惠林联合公司与华诚博远公司所签《合作协议》，双方所形成权利义务法律关系，该事实合同内容，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，惠东合公司应当按照《合作协议》的约定履行其应当承担的义务。华诚博远公司要求惠东合公司交付学校教学及培训用房的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于赔偿损失一节，经查，在签订《合作建房协议书》、《解除合同协议书》及《合作协议》时，惠林联合公司在工商管理机关未进行登记，不具备民事主体资格，华诚博远公司所诉的惠林联合公司是冯连林、冯惠在上述全部协议签署后购买北京蔚蓝时代信息咨询有限公司全部股份并将该公司更名而来的，更名前的北京蔚蓝时代信息咨询有限公司及更名后的惠林联合公司均未参与《合作建房协议书》、《解除合同协议书》及《合作协议》的签订及履行，惠林联合公司与本案不存在直接法律关系。华诚博远公司起诉要求惠林联合公司赔偿损失，缺乏法律依据。求实学校非《合作协议》相对方，与华诚博远公司不存在法律及事实上的合同关系，华诚博远公司称求实学校与惠林联合公司存在欺诈行为，未提供证据，其要求求实学校赔偿损失依据不足，法院不予支持。华诚博远公司以教育资产管理中心怠于履行行政管理职能，放任纵容求实学校与其他单位及个人联合串通，存在管理过错为由，要求教育资产管理中心承担补充连带责任，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。华诚博远公司如果认为其因《合作协议》履行遭受损失，可另寻途径予以解决。原审法院判决:一、北京惠东合科技发展有限公司于判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区望京北路20号北京市求实职业学校教室及专业培训用房交付给华诚博远建筑工程有限公司；二、驳回华诚博远建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
判决后，求实学校和惠东和公司不服，分别提出上诉。求实学校上诉认为原审判决确认的部分事实没有依据，严重侵害了其合法权益及国有资产安全，求实学校对涉案教学综合楼拥有合法权益，如果原判被执行，国有资产将被华诚博远公司变相永久占有使用收益，违背了判决确认的合同约定的内容，故请求撤销原判并依法予以改判。惠东和公司上诉认为华诚博远公司未按约定的方式继续履行与惠林联合公司的合作协议参与项目的建设，惠东合公司与华诚博远公司就涉案项目没有任何法律关系，原判认定惠东合公司实际承继了惠林联合公司与华诚博远公司的合作协议没有事实依据，故请求撤销原判第一项，依法改判驳回华诚博远公司的诉讼请求。华诚博远公司答辩表示原判认定事实清楚，适用法律准确，惠东合公司和求实学校的上诉理由不能成立，二审法院应当予以驳回，维持原判。教育资产管理中心和惠林联合公司均认可求实学校和惠东合公司的上诉意见。中外建公司不认可求实学校和惠东合公司的上诉意见，同意华诚博远公司的答辩意见。
经审理查明，2005年11月28日，求实学校和惠林联合公司签订《合作建房协议书》。该协议书约定:求实学校提供学校土地（位于北京市朝阳区望京北路20号求实学校院内）作为双方合作建设教学综合楼土地，惠林联合公司提供全部建设资金，教学综合楼地上约三层，建筑面积约2600平方米左右，建设资金约人民币500万元，建设资金为了便于结算，惠林联合公司需单独立账，建设资金最终以由朝阳区财政局或朝阳区审计局确定的评估机构进行的工程结算审计确定的数额为准；求实学校以自己的名义提供办理教学综合楼政府审批手续所需文件，惠林联合公司负责具体办理教学综合楼审批手续并承担相应费用；教学综合楼建成后，房屋产权全部归属求实学校，求实学校和惠林联合公司对教学综合楼面积各拥有50%的使用权、收益权，教学综合楼合作期限为20年，自本协议签署后教学综合楼建成之日起计算；本协议到期后，如双方均愿继续合作，在同等条件下，惠林联合公司拥有优先承租权，双方另行签署《房屋租赁合同》。后双方还签订了《合作办学房屋使用合同》，约定:求实学校将其所拥有的教学综合楼面积50%部分的使用权，由惠林联合公司经营管理，惠林联合公司向求实学校支付房屋使用费，第一年至第十年每年支付房屋使用费20万元，第十一年至第二十年每年支付30万元。使用期限为20年，自工程竣工之日起计算；本合同同合作建房协议书一起才能具有同等法律效力。2005年12月5日，双方签署《合作备忘录》，约定求实学校协助惠林联合公司为项目报审文件盖章，惠林联合公司最迟于2006年底之前办理所有建设项目政府审批手续，落实建设资金，于2007年春节之前完成建设施工。
2006年1月10日，惠林联合公司与华诚博远公司（原名称为北京泛华钢结构工程有限公司，2009年1月更名为北京龙安华诚钢结构工程有限公司，2012年7月更名为华诚博远建筑工程有限公司即华诚博远公司）签订《合作协议》。该协议约定:华诚博远公司以出资方式加入惠林联合公司，共同建设求实学校教学综合楼，并在朝阳教委未取得求实学校土地证的情况下负责办理各项政府审批手续，独立承担费用；惠林联合公司将所得的教学综合楼的20年使用权有偿转给华诚博远公司使用经营，华诚博远公司向惠林联合公司支付使用费，从建成之日起至第五年每年支付70万元，第六年至第十年每年支付90万元，第十一年至第二十年每年支付110万元，如建筑面积超过4000平方米，则超出部分按每年每平方米100元计算由华诚博远公司另行支付给惠林联合公司。付款期限为从房屋建成后20日内支付，逾期按日加收万分之五违约金，以后每年均为上一年期满之后20日内支付；该标的的使用经营必须符合惠林联合公司对北京求实职业学校所做承诺，也即惠林联合公司与北京求实职业学校所签合作建房协议书中所有惠林联合公司义务均是华诚博远公司必须遵照执行之义务；协议签订之日，华诚博远公司向惠林联合公司缴付20万元保证金，如华诚博远公司在签订协议后一年内未完成综合楼的各项审批及建设工作，则此协议自行废止，华诚博远公司无权向惠林联合公司索回保证金。
上述协议签订后，华诚博远公司参与了综合楼项目审批手续办理并承担了相关费用，但未向惠林联合公司支付20万元保证金。
2006年10月18日，求实学校与惠林联合公司签订《解除合同协议书》，约定求实学校与惠林联合公司于2005年11月28日签订合作建房协议书，因惠林联合公司推进项目无力，至今已近一年，项目的审批手续没有实质性进展，综合楼建设至今尚未开始，现双方同意上述协议于2006年10月18日起予以解除，惠林联合公司同意其已经支出的所有款项自行承担，以抵偿求实学校的损失。惠林联合公司表示《解除合同协议书》签署后即明确告知了华诚博远公司，但未提供告知的证据。华诚博远公司对此予以否认，表示从未接到过惠林联合公司关于解除协议的任何通知。
2006年10月25日，求实学校和惠东合公司签订《合作建设协议书》，约定求实学校提供土地，惠东合公司提供全部建设资金，双方合作建设教室及专业培训用房（即教学综合楼），该项目地上约六层，建筑面积约为4000平方米。建设资金为了便于结算，惠东合公司需单独立账，建设资金最终以求实学校委托的并由朝阳区财政局或朝阳区审计局确定的评估机构进行的工程结算审计确定的数额为准；求实学校负责协调教育资产管理中心向惠东合公司提供办理建设培训用房的政府有关部门项目立项、建设施工、配套设施、竣工验收等所需审批手续的朝阳区教育委员会系统内的各项文书，惠东合公司具体办理建设培训用房所需上述政府审批手续并承担相应费用。项目建成后，房屋产权归北京市朝阳区教育委员会，求实学校和惠东合公司各拥有50%建筑面积的使用权、受益权。惠东合公司为求实学校学生免费提供实训场地的同时，求实学校将将其所拥有的50%建筑面积的使用权按照当地市场租金标准租赁给惠东合公司，具体租金金额及其他相关租赁事项待培训用房取得《竣工验收备案表》具备使用条件后，由双方协商并签署房屋租赁合同，租赁期限不得超过本合作协议期限。合作期限为20年，自协议签署之日起计算。协议到期后,如双方均愿意继续合作，在同等条件下，惠东合公司对培训用房有优先承租权，双方另行签署《房屋租赁合同》。教育资产管理中心在《合作建设协议书》落款备案处盖章。
2006年10月25日，华诚博远公司与中外建华诚城市建设有限公司怀柔分公司签订《建设工程施工合同》。该合同约定:工程名称为求实学校教室及专业培训用房，开工日期为2006年11月1日，竣工日期为2007年6月28日，合同工期总天数为240天，合同价款为11860000元，采用可调价格合同方式确定，发包人派驻工程师芦伟，职务为甲方代表。
2006年11月1日，中外建公司与教育资产管理中心签订《建设工程施工合同》。该合同约定:教育资产管理中心将求实学校教室及专业培训用房发包给中外建公司承建，开工日期为2006年11月5日，竣工日期为2007年8月1日，合同工期总天数为270天，合同价款为320万元。该合同没有一般施工合同的专用条款和通用条款的内容。
2008年3月5日，教育资产管理中心（甲方）、惠东合公司（乙方）、中外建公司（丙方）及求实学校（丁方）四方共同签订《协议书》，主要内容为:培训用房项目申报主体为甲方，丙方作为培训用房项目建设中标单位，与甲方签订施工合同的目的是办理施工许可手续，乙方认可施工合同的内容，并确认承担施工合同中甲方义务，行使施工合同中甲方权利，由乙方向丙方拨付施工合同价款；丙方认真执行施工合同，承担施工全过程的质量安全责任；丁方配合丙方的施工安排，确保学校设施、设备、人员安全；为完成工程所需支付的所有费用均由乙方承担；施工合同价款的支付由乙方直接支付给丙方，如乙方未能按时拨付工程费用，由乙方与丙方进行协商，各方不得向甲方申请付款，甲方对乙方的付款义务不承担连带责任。涉案项目未经招投标程序。
2006年4月24日，北京市朝阳区人民政府核发了京朝国用（2005划）第0698号《土地使用权证》，土地使用权人为北京市朝阳区教育委员会，土地座落于朝阳区望京北路20号，使用权面积为37514.75平方米。2006年7月12日，北京市规划委员会核发了2006规（朝）意字0151号《规划意见书》，建设单位为教育资产管理中心，建设项目为教室及专业培训用房。2006年9月7日，北京市朝阳区发展和改革委员会核发了朝发改（2006）471号《关于朝阳区教育国有资产管理中心建设教室及专业培训用房项目核准的批复》，批复项目总投资估算为750万元，建设资金由教育资产管理中心负责筹措解决。2007年2月1日，北京市规划委员会向教育资产管理中心核发了2007规（朝）建字0032号《建设工程规划许可证》。2007年12月19日，北京市朝阳区建委向教育资产管理中心核发的2007施（朝）建字0355号《建设工程施工许可证》载明:合同开工日期2006－11－2，合同竣工日期2007－8－1。2008年7月3日，北京市规划委员会作出2008规（朝）竣字0274号建设工程规划验收合格通知书，载明工程符合2007规（朝）建字0032号《建设工程规划许可证》批准内容，验收合格。2007年9月3日，北京市朝阳区建委作出京建法朝执字（2007）第20413号行政处罚决定书，载明工程在未取得《建设工程施工许可证》的情况下，于2007年3月1日擅自开工建设，工程造价320万元，对中外建公司处以5000元罚款。
对于涉案工程的开工和竣工日期，各方各执一词。2007年8月2日教育资产管理中心出具的工程竣工验收报告载明为工程开工日期2006年11月5日，竣工为2007年8月1日。2007年8月3日教育资产管理中心出具的工程竣工总结载明工程开工日期2006年11月5日，竣工为2007年8月1日。2009年1月15日涉案项目办理了竣工验收备案手续，载明开工日期2006年11月2日，竣工验收时间为2009年1月9日。诉讼中，各方认可涉案项目于2009年4月被惠东合公司实际占有。
为证明惠东合公司知晓华诚博远公司系涉案项目实际投资人并承接了惠林联合公司的合同义务，华诚博远公司提交了2009年2月15日、2月23日、6月30日惠东合公司发给华诚博远公司并抄送教育资产管理中心和求实学校的函件，函件认可了2006年1月10日惠林联合公司与华诚博远公司的合作建房协议，但强调一年内未完成各项审批和建设导致该协议已经失效、终止，要求华诚博远公司尽快解决双方未尽事宜及工程款问题。三份函件落款均载明惠东合公司的联系人是冯惠、陈燕。
华诚博远公司及中外建公司均称双方已就涉案项目的工程款进行了结算,工程款还未实际支付。华诚博远公司为证明其向学校教室及培训用房工程的实际投入，经申请，原审法院委托北京精恒信工程咨询有限公司对求实学校教室及培训用房的工程造价进行了鉴定，鉴定结论为9989942.14元，争议金额为7338905.54元。
华诚博远公司就涉案项目履行的相关义务表示，合作协议签订后即开始履行报批报建手续，2006年2月做可行性报告，并与北京轻环工程咨询设计公司签订技术咨询合同，5月与龙安华诚建筑设计公司签订工程设计合同，7月16日取得规划意见书，8月做项目申请报告，8月20日委托北京市城乡建设勘察设计院出具了求实学校综合楼岩土工程勘察报告，9月7日取得项目的核准批复，10月与中外建公司签订施工合同，并支付了需要向政府交纳的费用。惠林联合公司表示上述手续均没有参与办理；教育资产管理中心表示根据合同约定只负责出手续不承担费用故没有支付费用；求实学校表示没有支付费用；惠东合公司表示一直想给华诚博远公司或者中外建公司垫资工程款，但对方均不接受，诉讼中提交了两份行政事业收据为电费水费。
原审诉讼中，华诚博远公司提供了一份《房屋租赁合同》，以此证明惠东合公司已于2009年4月将房屋对外出租，至今每年租金为322万元，并以此计算其损失数额证明惠东合公司给其造成损失的具体数额。《房屋租赁合同》约定，惠东合公司将求实学校教室及培训用房出租给北京首商伟业商贸有限公司（以下简称首商伟业公司），房屋建筑面积为4009平方米，租期十六年，自2009年4月1日至2025年3月31日，2009年至2014年期间每天每平方米租金为2.2元，每年租金合计322万元，2014年至2019年期间每天每平方米租金为3元，每年租金合计439万元，2019年后每天每平方米租金为3.5元，每年合计512万元。惠东合公司认可上述合同的真实性，但称由于华诚博远公司未交付工程，致使该合同未实际履行，后双方于2011年6月19日以因惠东合公司出租的学校培训用房与他人的民事纠纷未能交付使用为由，双方协商解除2009年4月1日签订的房屋租赁合同。同时为弥补首商伟业公司的损失及考虑解决纠纷还需要较长时间，双方决定降低租金，重新签订《房屋租赁合同》并报求实学校备案。重新签订的《房屋租赁合同》约定:租期20年，自2011年7月1日至2028年6月30日，租金标准为2011年至2016年的年租金为80万元，2016年至2021年的年租金为100万元，2021年至2028年的年租金为120万元。
二审庭审中，求实学校提交了一份新证据，即其与惠东合公司于2009年2月12日签订的《委托出租合同》。该合同约定:双方于2006年10月25日签署的《合作建设协议书》第二条约定求实学校拥有涉案项目50%建筑面积的使用权、受益权，惠东合公司拥有50%建筑面积20年的使用权、受益权，为维护已建成房屋的整体性，现求实学校将其拥有的50%建筑面积的使用权、受益权委托惠东合公司代为出租，租金不低于30万/年，委托期限自本合同生效之日起至双方《合作建设协议书》确定的合作期限届满时止。
二审诉讼中，华诚博远公司坚持惠东合公司继续履行合作协议的诉讼请求。
惠林联合公司原名称为北京蔚蓝时代信息咨询有限公司，2008年3月，冯连林及冯惠通过股权转让方式取得了该公司的全部股份，后于2008年4月，北京蔚蓝时代信息咨询有限公司更名为惠林联合公司。惠东合公司原名称为北京门限石旅游咨询有限公司，2006年7月冯连林通过股权转让方式取得该公司的全部股份，后将该公司更名为惠东合公司。
上述事实，有《合作建房协议书》、《合作协议》、《解除合同协议书》、《合作建设协议书》、《建设工程施工合同》、《协议书》、付款凭证、工商档案登记、函件以及各方当事人陈述等证据在案证明。
本院认为，华诚博远公司与惠林联合公司签订《合作协议》，惠林联合公司将其与求实学校所签《合作建房协议书》的权利即以投资及支付使用费为条件，享有规定时间内学校教室及培训用房的使用和收益的权利有偿转给了华诚博远公司，该协议为双方当事人的真实意思表示。协议签订后，华诚博远公司完成了教室及培训用房的工程建设，履行了协议约定的全部义务，惠林联合公司理应履行协议约定的义务。在双方合作协议履行过程中，惠林联合公司与求实学校签订《解除合同协议书》，后由惠东合公司与求实学校签订了主要内容与《合作建房协议书》基本相同的《合作建设协议书》，现惠林联合公司未提供将该情况告知华诚博远公司、明确表示解除与华诚博远公司所签《合作协议》的证据。虽然《合作协议》约定了自动废止的情形，但华诚博远公司仍以约定的方式继续履行该协议，办理了教室及培训用房审批手续并完成了工程建设，惠东合公司亦接受了华诚博远公司继续履约的行为。本案中，惠东合公司、惠林联合公司作为签约主体的若干协议，除了惠林联合公司与华诚博远公司签订的《合作协议》中惠林联合公司不是冯惠签署外，其余协议冯惠是分别代表惠东合公司和惠林联合公司签署，惠东合公司开给求实学校的介绍信上载明惠东合公司员工冯惠与芦苇二人前往办理盖章事宜，惠东合公司发给华诚博远公司并抄送教育资产管理中心和求实学校的函件载明的联系人也是冯惠，故综合全案证据可以证明，原审法院认定惠东合公司已实际承继了惠林联合公司与华诚博远公司所签《合作协议》并无不当，惠东合公司应当按照《合作协议》的约定履行惠林联合公司应当承担的义务，即将教室及专业培训用房交由华诚博远公司经营，华诚博远公司交付合作协议约定的使用费。原审判决惠东合公司将涉案项目交付给华诚博远公司并无不当，但未按照合作协议的约定确定期限，造成合作期满后涉案项目的权利归属不明，本院予以纠正。惠林联合公司与华诚博远公司签订的合作协议约定合作期限始为项目建成之日起，对于竣工日期，本院认为以验收备案手续的时间记载即2009年1月9日计算为宜。关于求实学校上诉所提对教室及专业培训用房拥有50%的使用权和收益权，原判剥夺了求实学校的上述权利的主张，因华诚博远公司与惠林联合公司的合作协议中有“惠林联合公司将所得的教学综合楼的20年使用权有偿转给华诚博远公司使用经营，华诚博远公司向惠林联合公司支付使用费”的约定，可以确认的是就教室及专业培训用房整体而言，而非仅就华诚博远公司获得的50%面积的使用权和收益权，故求实学校该项主张理由不能成立。惠东和公司上诉所提华诚博远公司未按约定的方式继续履行与惠林联合公司的合作协议参与项目的建设的主张，缺乏证据支持，认为惠东合公司与华诚博远公司就涉案项目没有任何法律关系等理由不能成立。综上，本院对求实学校和惠东和公司的上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，驳回华诚博远公司关于求实学校与惠林联合公司共同赔偿经济损失及驳回华诚博远公司关于教育资产管理中心承担补充连带责任的理由和请求均无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（二）项 之规定，判决如下:
一、维持北京市第二中级人民法院（2012）二中民初字第11543号民事判决第二项；
二、变更北京市第二中级人民法院（2012）二中民初字第
11543号民事判决第一项为:北京惠东合科技发展有限公司于收到本判决书后三十日内将位于北京市朝阳区望京北路20号北京市求实职业学校教室及专业培训用房交付给华诚博远建筑工程有限公司，期限截至2029年1月8日止。
鉴定费二十万四千元，由华诚博远建筑工程有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费十九万一千四百元，由华诚博远建筑工程有限公司负担六万五千六百八十元（已交纳），由北京惠东合科技发展有限公司负担十二万五千七百二十元（于收到本判决书后七日内交纳）；二审案件受理费十二万五千七百二十元，由北京惠东合科技发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长杜莉红
审判员史德海
代理审判员付晓华
二〇一六年八月十六日
书记员王文越
