张某等与王某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院： 北京市大兴区人民法院|
案号：(2015)年大民初字第10077号
原告（反诉被告）张某，男，1982年8月16日出生。
委托代理人王挺，北京市义博律师事务所律师。
被告（反诉原告）王某，女，1980年11月22日出生。
委托代理人孙超，北京市盈科律师事务所律师。
第三人姚某，男，1977年4月8日出生。
原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）王某、第三人姚某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员祁广燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某的委托代理人王挺及被告（反诉原告）王某的委托代理人孙超、第三人姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张某诉称:2013年3月17日，姚某与王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》约定:以王某为出卖人将位于北京市大兴区西红门镇绿林苑7号楼9单元301室房屋出售给买受人姚某，房屋交易价格为151万元，买受人购房方式为商业银行按揭贷款购买，买受人于2013年3月17日支付购房定金2万元，并于房屋网签完毕时或2013年4月17日前交付首付款56万元，剩余购房款由银行贷款直接转付给出卖人。双方于银行贷款审批通过时或2013年8月1日，共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。合同签订当日，姚某依约向王某交付了2万元定金。2013年3月26日，我与姚某、王某协商达成一致意见:买受人变更为我。2013年6月20日办理了涉诉房屋的网签手续。现王某拒绝履行合同，拒绝办理涉诉房屋权属转移登记手续，也不再接听我的电话。现我要求:1、王某协助我为王某偿还本案房屋的抵押贷款并解除抵押权；2、在扣除已支付的解除抵押贷款后将剩余购房款支付给王某，王某协助我办理位于北京市大兴区西红门镇绿林苑7号楼9单元301室房屋权属转移登记手续并交付房屋；3、王某承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）王某辩称:我不认可张某的诉讼请求，因张某逾期支付购房款超过15日，根据双方签订的房屋买卖合同第9条第2项第2款，我有权解除合同，我于2013年9月5日向张某发出了解除合同通知书，双方的合同已经解除。现我提出反诉，要求解除与张某之间的房屋买卖合同关系，并办理涉诉房屋的买卖合同网签登记注销手续。
原告（反诉被告）张某针对被告（反诉原告）王某的反诉，答辩称:双方签订的房屋买卖合同对首付款支付方式没有约定，王某也没有留下相关的支付途径，造成我无法按期支付首付款，只能在电话联×王某后当面向其支付。王某怠于主张权利的行为导致我违约，不能依据首付款逾期支付作为合同解除的理由。双方已签订房屋买卖合同，并已经网签备案，合同已成立并生效。对于王某怠于行使请求支付的权利，我依然有权要求王某将房屋过户。另外，王某未能按合同约定办理解除抵押手续，已构成违约，不具备解除合同的权利。即使根据王某的陈述认定我构成违约，因王某违约时间在我违约之前，故我可据此行使不安抗辩权，不支付首付款符合相关约定。因为网签是双方在签订合同基础上按照交易惯例向中介单位授权办理的，是双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，依法不应当予以撤销。综上，我不同意王某的全部反诉请求。
第三人姚某述称:我同意张某的诉讼请求和事实与理由，不同意王某的反诉请求。
经审理查明:经中宇慧通资产管理有限公司（以下简称:中宇慧通公司）居间介绍，2013年3月17日，王某（出卖人）与姚某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定:出卖人所售房屋坐落为大兴区西红门镇绿林苑7号楼9单元301室，建筑面积66.82平方米；该房屋已经设定抵押，抵押金额为20万元，抵押登记日期为2008年9月25日，出卖人应于2013年5月17日前办理抵押注销手续；该房屋的交易价格为151万元，买受人购房方式为商业银行按揭贷款购买；买受人于2013年3月17日支付购房定金2万元，买受人支付首付款时，定金转为购房款；双方协商一致于房屋网签完毕时或2013年4月17日前买受人支付首付款（含定金）56万元；当事人双方同意，于银行贷款审批通过时或2013年8月1日，共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续（以贷款方式购房的，因贷款审批时间延误而超过约定过户日期的，则过户日期相应顺延）；出卖人应当在该房屋成功过户时或2013年8月31日将该房屋交付给买受人；该合同第九条第（二）项约定了逾期付款的违约责任:买受人未按照本合同约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。2013年3月17日，姚某向王某支付定金2万元。当月26日，王某（甲方）与张某、姚某（乙方）签订一份声明，该声明内容如下:甲乙双方一致同意将双方签订的关于绿林苑7号楼9单元301室房屋的买卖合同，双方与居间方签订的房屋买卖居间合同及与二份合同相关的补充协议中的买受人由乙方变更为张某，其他约定不变；上述合同及补充协议中约定的义务由乙方及变更后的买受人共同继续履行。同年6月20日，中宇慧通公司对涉诉房屋办理了网签手续。2013年8月13日，张某、姚某将王某诉至本院，要求继续履行合同。2013年9月5日，王某向张某发送解除房屋买卖合同通知书。张某、姚某至今未向王某支付剩余购房款。
庭审过程中，张某称多次要求王某收取首付款，但王某拒绝收取。为证明上述事实，张某提供如下证据:
证据一、3份特快专递详情单及网上查询打印件。这些证据材料显示，2013年7月18日张某向王某发送了特快专递，王某的地址为海淀区圆明园西路1号园9号楼207室，该专递封面未写明邮寄内容。2013年7月26日，姚某、张某共同向王某发生了两份特快专递，专递封面写着所寄内容为收取涉诉房屋首付款通知书，以及前往房管局申请该房屋权属转移登记手续的通知书，地址分别为海淀区圆明园西路1号园9号楼207室和涉诉房屋地址。上述三份特快专递上均写有王某在《北京市存量房屋买卖合同》上留的电话号码，均显示未妥投。
证据二、中国移动通信客户语音通信详单，该详单显示姚某曾于2013年6月30日14点54分向号码为138XXXXXXXX的手机打过电话，时长为1分12秒。
证据三、申请证人吴×出庭作证。吴×为中宇慧通公司的工作人员，其称:网签之后王某要求加钱，不配合办理，王某以工作忙、在外地出差作为理由，自己多次用公司座机和自己手机向王某打过电话，要求王某收取首付款；中宇慧通公司向买受人收取了3万元中介费；6月20日网签前张某和王某都口头授权其公司网签了，网签时双方当事人均不在现场；本院询问证人吴×合同为何约定首付款支付时间为两个时间，即“房屋网签完毕时或2013年4月17日前”，吴×称这两个约定时间取一个履行就可以，按照正常手续4月17日应该网签完了，在4月3、4日时已经网签了，但是因为国家政策撤了一次网签，张某办的是复婚，才能继续买这套房。本院询问证人吴×合同约定房屋网签完毕时支付首付款，为什么网签签完了首付款没有支付，吴×称在6月20日之前已经与张某协商先支付一部分首付，网签之后再把剩余首付款转给王某，但是王某一直不愿见面，说在外地出差，因为网签是正常手续就办理了，在网签之后两三天王某表示不收首付款。王某询问证人6月20日后王某有没有与证人联×，证人称“因为是我先跟她联×的”，接着说“记不太清楚了”，最后说“应该是没有联×过”。
证据四、吴×的通讯详单，证明中宇慧通公司工作人员吴×分别于2013年6月30日、7月2日、7月3日、7月4日致电王某，要求王某收取房屋首付款，但王某均以种种理由拒绝。该通讯详单显示2013年6月3日至7月9日期间，吴×多次拨打王某的手机，王某亦多次拨打吴×的手机。
王某对上述证据的质证意见如下:
对证据一真实性认可，但从未收到过这些邮件。另外，即使按照网签手续完成日期6月20日计算，按照双方合同的约定，我在15日后有权解除合同，这些邮件是在7月5日后邮寄的。
对证据二、证据四真实性认可，但这两份证据只是证明中介和姚某与我通过电话，并不能证明是要向我支付房屋首付款，在此期间我多次致电中介公司工作人员吴×要求张某支付首付款，因此该证据内容与本案没有关联性。
对证据三不认可，理由如下:一、证人吴×与张某有利害关系，收取了佣金；二、证人吴×表达不清，网签之后到底是我有没有和证人主×，先说的联×过，后来又说记不清了，具体时间也说记不清了。王某表示中介办理网签未经过其同意。
以上事实，有双方当事人陈述及《北京市存量房屋买卖合同》、《声明》、定金收条、特快专递详情单、通信详单、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为:姚某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效。2013年3月26日，王某与姚某、张某签订《声明》约定，上述合同的买受人变更为张某，其他约定不变。据此，本院认定上述合同的主体变更为张某和王某，张某为买受人，王某为出卖人，张某和王某均受上述合同效力的约束。
本案中，争议焦点为张某未按约定支付首付款应归责于哪方，分析如下:
首先，上述合同约定房屋网签完毕时或2013年4月17日前买受人支付首付款（含定金）56万元；本案房屋网签手续于2013年6月20日办理完毕；根据合同的约定，张某最迟应在2013年7月5日支付首付款，否则王某具有解除合同的权利。张某曾在2013年7月18日、26日发送邮件要求王某收取首付款，但此时已经超过了7月5日，故该证据不能证明王某存在违约。张某主张姚某曾于2013年6月30日，中宇慧通公司工作人员曾于2013年6月30日、7月2日、3日、4日向王某打电话要求王某收取首付款，但王某拒绝收取，本院认为，王某在2013年6月3日至7月9日期间亦多次拨打中介公司工作人员电话，电话记录不能体现通话内容，故对张某的上述主张，本院不予采信。
其次，虽合同中约定王某于2013年5月17日前办理涉诉房屋抵押注销手续，王某至今没有办理，但合同中未约定王某未履行此项义务的违约责任。在涉诉房屋办理过户之前，王某未履行此项义务对合同的履行不会造成实质性影响，张某以王某未履行此项义务故王某不具备解除合同的权利的主张，缺乏依据，本院不予采信。张某以王某未解除抵押手续故其可以行使不安抗辩权的主张，与张某在庭审中称系因王某拒绝接收故未支付首付款，多次要求王某接收首付款的主张相矛盾，且从本院庭审来看，在合同履行过程中张某从未以王某未解除抵押手续而向王某行使过拒绝支付首付款的抗辩权，另外，张某并非王某办理涉诉房屋抵押注销手续行为中的债权人，王某未履行此项义务未对合同履行造成实质性影响，故对张某的上述主张，本院不予采纳。
综上，本院认定张某未按约定时间支付首付款的行为构成违约，根据上述合同约定，王某有权解除合同，故对王某要求解除双方房屋买卖合同关系的反诉请求，本院予以支持；合同解除后，涉诉房屋的网签备案登记手续缺乏存在的基础，故对王某要求张某协助办理涉诉房屋网签备案登记注销手续的反诉请求，本院不持异议。张某的全部诉讼请求系建立在合同继续履行的基础之上，现法院判决解除双方的房屋买卖合同，故对张某的全部诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条 、第八十八条 、第九十三条 之规定，判决如下:
一、解除原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）王某就北京市大兴区西红门镇绿林苑七号楼九单元三零一室所订立的房屋买卖合同；
二、于本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）张某协助被告（反诉原告）王某办理位于北京市大兴区西红门镇绿林苑七号楼九单元三零一室房屋的网签备案登记注销手续；
三．驳回原告（反诉被告）张某的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千一百九十五元，由原告（反诉被告）张某负担（已交纳）；反诉案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）张某负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员祁广燕
二〇一三年十一月十三日
书记员王振
书记员张琼月
