购房者怠于办理抵押登记时开发商的权利保障
——置业公司诉张某抵押权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省泉州市中级人民法院（2019）闽05民终1355号民事判决书
2.案由：抵押权纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：置业公词
被告（被上诉人）：张某
第三人：某银行
【基本案情】
2014年3月24日，张某与置业公司签订《商品房买卖合同》及附件6合同补充协议。双方约定张某以816795元的价格向置业公司购买案涉房产；张某应于签订合同时付清首期款246795元，并提供银行按揭贷款所需的全部资料并办理银行贷款的全部手续。置业公司同意张某向银行办理按揭贷款57万元。张某与置业公司签订合同后十天内办理好公积金按揭贷款的一切手续。如超过约定期限三天买受人仍未办妥银行按揭贷款和公积金按揭贷款手续或出卖人阶段性担保贷款期间，买受人累计三个月未偿还银行或公积金按揭贷款本息，出卖人均有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并可要求张某赔偿置业公司的一切经济损失。张某除支付《商品房买卖合同》.约定或上述付款方式约定的房款外，应交纳其他相关税费。2014年4月7日，案涉房产办理预购商品房预告登记。2014年9月1日，张某（借款人、抵押人）、某银行（贷款人、抵押权人）、置业公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定张某向某银行申请贷款57万元用以购买案涉房产，该笔借款由置业公司提供阶段性保证，并以案涉房产作为抵押物。抵押人张某应协助贷款人自本合同签订之日起15日内办妥3氐押预告登记，自案涉房屋满足交付条件之日起30日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起1个月内办理抵押登记。2014年9月3日，案涉房产办理预购商品房抵押权预告登记。2016年1月20日，置业公司向张某交房。2016年12月22日，不动产登记中心通知置业公司可以办理首次登记。2016年12月23日，置业公司在广播电视台制作播出办理分户产权及土地登记手续的通告。2018年1月23日，福建省德化县人民法院作出（2018）闽0526执103号民事裁定，查封案涉房产。2018年1月24日，不动产登记中心根据福建省德化县人民法院裁定，限制案涉房产的变更、过户、设定抵押等转移手续。
【案件焦点】
1.置业公司请求张某办理商品房权属证明之诉与置业公司请求张某办理抵押登记，且某银行予以协助之诉是否可以合并审理；2.置业公司是否有权要求张某办理抵押登记手续；3.案涉房产抵押登记的办理是否受法院预査封登记影响。
【法院裁判要旨】
福建省徳化县人民法院经审理认为：1.案涉房产已具备办理不动产登记手续的条件。置业公司亦按合同约定通知张某办理案涉商品房权属证明，置业公司要求张某办理商品房权属证明及缴纳相关税费符合合同约定，予以支持。2.置业公司与张某存在买卖合同关系，置业公司与张某、某银行之间是抵押合同关系，在抵押合同中置业公司并非权利人或义务人，置业公司不是抵押登记之诉的适格主体，置业公司无权要求张某办理抵押登记、某银行予以协助。置业公司要求张某办理商品房权属证明之诉与要求张某办理房屋抵押登记之诉依据的是不同的法律关系，不可合并审理，应在办理商品房权属证明之诉判决生效后，相关权利人方可提起办理房屋抵押登记之诉。置业公司要求张某办理抵押登记的行为变相免除自己的阶段性保证责任。三方已经约定如张某连续三个月未偿还银行贷款本息，置业公司可解除《商品房买卖合同》，收回商品房，并要求张某承担赔偿责任，合同已经约定置业公词承担保证责任风险的权利救济途径，应予遵循。案涉房产已经被查封，相关权利人应提起执行异议之诉。因此，置业公司要求张某办理抵押登记，某银行予以协助，不予支持。
福建省德化县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：
一、张某应在判决生效后十口内办理房屋的不动产登记手续，并承担相关契税、印花税、登记费等费用；
二、驳回置业公司的其他诉讼请求。
置业公司不服一审判决，提起上诉。
福建省泉州市中级人民法院经审理认为：办理房屋权属登记之诉与办理抵押登记之诉在履行上虽有先后顺序，但是二者不存在冲突，且具有事实上的牵连关系，合并审理不违反法定程序。置业公司要求张某办理抵押登记是其根据合同约定以及法律规定维护自身合法权益之举，并非变相免除其担保责任，反而使某银行对案涉商品房享有优先受偿权。当张某违约时，置业公司有权选择解除合同或者继续履行合同，解除合同并非置业公司的义务。且根据《不动产登记操作规范（试行）》的相关规定，在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记，故案涉商品房抵押登记的办理不受法院预査封的影响。
福建省泉州市屮级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决：
一、维持福建省德化县人民法院民事判决第一项；
二、撤销福建省德化县人民法院民事判决第二项；
三、张某应在办妥上述商品房不动产登记后十日内办理房屋的抵押登记手续，将抵押权人设定为某银行，某银行应在张某办理上述抵押登记时予以必要的协助。
【法官后语】
预售商品房抵押登记的设立，对于银行债权的保障、开发商阶段性担保责任的承担以及合同稳定、交易安全等均有重大影响。在商品房符合办理商品房权属证明时，应督促购房者、引导相关当事人及时办理抵押登记，从而保障银行对商品房的优先受偿权，降低开发商的风险，平衡购房者、开发商、银行的利益。
一、开发商是否有权一并提起办理商品房权属证明之诉和办理抵押登记之诉
第一种观点认为，在借款合同中，开发商既不是权利方也不是义务方，其不具有诉讼资格。请求办理商品房权属证明之诉和办理抵押登记之诉基于不同的法律关系，二者不可合并审理。
第二种观点认为，开发商请求购房者办理抵押卷记是基于合同约定和法律规定，其具有诉权。并且两个诉之间并不存在冲突，只是在履行顺序上有先后之分，合并审理并无不妥。
笔者赞成第二种观点。首先，开发商具有诉讼主体资格。根据诚实信用原则，开发商、购房者、银行三方均应诚实、善良、全面地履行《房屋买卖合同》《个人购房担保借款合同九在商品房符令办证条件，且开发商履行通知办证义务后，购房者应及时配合办证。开发商为购房者提供阶段性担保至办理抵押权登记之日，为购房者向银行贷款提供了便利，当购房者符合办理抵押登记条件时应及时向银行办理抵押登记，解除开发商阶段性担保的责任，无故不办理抵押登记，延长开发商阶段性担保的期限属于不诚信行为，不符合社会价值取向，不应提倡。开发商要求购房者履行办理抵押权登记手续，符合合同约定，亦与设立抵押权预告登记制度初衷吻合。其次，办理商品房权属证明之诉与办理抵押登记之诉可以合并审理。虽然两个诉是基于两个独立的合同，法律关系不同，但是二者具有密切的联系，且互相重叠。在审查时和判决时亦不存在相互冲突之诉，为了减少诉累，将相互关联的法律关系合并审理亦无不妥。
二、开发商担保责任风险的救济途径问题
一种观点认为，开发商只能依合同约定在购房者逾期支付贷款本息后，请求解除合同。另一种观点则认为，解除合同是开发商的权利，不是义务，开发商可以请求购房者办理抵押登记。笔者赞成后者，合同约定，当购房者违约时，开发商“可”解除合同，并非“必须”解除合同。当银行放款后，购房者向开发商支付所有购房款，商品房符合办证条件，只要购房者依约办证，商品房买卖合同几乎履行完毕，如果因为购房者逾期支付贷款本息，导致已经履行完毕或大部分履行完毕的商品房买卖合同解除，将不利于交易安全和市场稳定。因此，开发商选择继续履行合同，并要求办理抵押登记符合契约精神和法律规定。
三、商品房抵押登记的办理不受法院预查封登记影响
根据自然资源部《不动产登记操作规范（试行）》的相关规定，在商品房抵押预购登记后办理的预查封登记，不能阻断商品房抵押预告登记转抵押权首次登记，因此开发商要求购房者办理抵押登记不应通过执行异议之诉，而应在抵押权纠纷中予以审查。
笔者建议明确如因购房人或银行自身原因，造成符合办理抵押登记条件的商品房未能如期办理抵押登记，开发商的阶段性担保责任可以免除。
编写人：福建省泉州市中级人民法院罗晓燕，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
