刘刚与师杰合同纠纷二审民事判决书
法院： 北京市第三中级人民法院|
案号：（2014）三中民终字第00120号
上诉人（原审原告）刘刚，男，1978年7月7日出生。
委托代理人杜锋钰，天津全唐律师事务所律师。
委托代理人李永军，北京中唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）师杰，男，1960年7月1日出生。
委托代理人朱庆良，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人刘红亮，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人刘刚因与被上诉人师杰确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第33336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘刚在原审法院诉称:师杰系刘刚爱人所在单位的领导，与刘刚系朋友关系。师杰因无住房向刘刚借房居住，刘刚碍于情面将其位于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）的房屋借给师杰暂时居住，但此后师杰一直拒绝返还房屋。2011年，刘刚曾将师杰诉至法院，要求师杰返还涉案房屋。经法院审理，认定刘刚与师杰之间并非借用房屋关系而是口头买卖合同关系，故驳回了刘刚的诉讼请求。涉案房屋系经济适用房，经济适用房的交易需经过一定的审批手续，双方的口头买卖协议违反了国家规定，应属无效。故刘刚诉至法院，要求确认刘刚与师杰就涉案房屋达成的口头买卖协议无效。
师杰辩称并反诉称:师杰与刘刚之间的口头买卖协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。涉案房屋虽为经济适用房，但原始购房合同系于2008年4月11日之前签订的，双方口头约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记手续。现涉案房屋已具备上市交易条件，故双方的口头买卖协议有效。师杰已经支付了刘刚294860元购房款。现师杰提出反诉，要求刘刚继续履行口头买卖协议，将涉案房屋的所有权转移登记至师杰名下。
刘刚针对反诉辩称:涉案房屋是刘刚出借给师杰居住的，虽然法院认定双方存在口头买卖协议，但刘刚认为房屋买卖的权利义务应由书面来认定。且涉案房屋系经济适用房，其性质决定了不能买卖，故双方的口头买卖协议违反了法律规定应属无效。刘刚一旦失去了购买经济适用房的资格，以后也无法取得，现涉案房屋尚不具备上市交易条件，故刘刚不同意师杰的反诉请求。
原审法院认为:生效判决已认定刘刚、师杰之间存在口头买卖协议。涉案房屋房屋虽属经济适用住房，但房屋购买时间系在2008年4月11日之前，且在本案一审法庭辩论终结前已具备上市交易的条件，故双方之间的口头买卖协议真实有效，刘刚要求确认口头买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持。刘刚已收取师杰支付的协议对价款294860元，师杰亦入住涉案房屋多年，现涉案房屋已具备上市交易条件，刘刚亦应履行协助办理过户的义务。师杰要求刘刚协助其办理涉案房屋的过户手续的反诉请求合法有据，法院予以支持。原审法院据此判决:一、驳回刘刚的诉讼请求。二、刘刚于本判决生效后七日内协助师杰将北京市朝阳区房屋的房屋权属转移登记至师杰名下。
判决后，刘刚不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，其主要上诉理由为:一、本案实际上并非二手房买卖协议，而是借名买房关系。本案属于利用他人之名规避国家政策，谋取个人利益的行为，属于合同无效情形之一，故合同应当认定无效。一审法院未查清师杰何时支付刘刚购房款的问题。口头协议中没有约定294860元是部分房价款还是全部房价款的情况下，一审法院直接认定是全部房价款，属于严重错误。二、刘刚已有购买经济适用房的记录，无法再行购买经济适用房，也无其他住房，将会导致一家三口居无定所。
师杰同意原判。
本院经审理查明:2006年1月4日，刘刚与北京住总房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，约定刘刚购买该公司开发建设的涉案房屋，合同价款为244860元。2006年7月，师杰以刘刚名义办理入住手续并居住至今。双方均认可师杰支付了刘刚294860元款项，但对于付款时间刘刚认为是2006年1月，师杰认为是在入住之后。居住期间，师杰对涉案房屋进行了装修。2008年4月24日，涉案房屋的房屋所有权登记至刘刚名下，该证书载明房屋性质为经济适用房。
刘刚曾将师杰诉至法院，以双方存在借用房屋的关系为由要求师杰返还涉案房屋。师杰在该案中主张双方存在口头买房协议，不同意刘刚的诉讼请求。经审理，法院作出（2012）朝民初字第15462号判决书，认定刘刚、师杰之间系口头买卖协议关系并非借用关系，故驳回了刘刚的诉讼请求。判决作出后，师杰以要求确认涉案房屋为其所有为由上诉至北京市第二中级人民法院，该院审理后驳回了师杰的上诉请求，维持原判。
上述事实，有民事判决书、房屋所有权证、庭审笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为:本案中刘刚为涉案经济适用房的房屋所有权登记人，师杰以刘刚名义办理入住手续对房屋进行装修并居住至今。生效判决已认定刘刚、师杰之间属于口头买卖关系而非借用关系。本案涉案房屋为经济适用房，根据相关政策、法律规定在限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房属于违法行为。但本案中双方的口头买卖协议系2008年4月11日（含）之前签订，且在本案一审法庭辩论终结前涉案房屋已具备上市交易的条件，故双方之间的口头买卖协议可以认定有效。原审法院不支持刘刚要求确认口头买卖协议无效的诉讼请求，支持师杰要求刘刚协助其办理涉案房屋的过户手续的反诉请求并无不当，本院对此予以维持。
综上，原审法院根据本案相关证据认定事实清楚，适用法律正确，本院对于原审法院所作判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 之规定，本院判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费35元，由刘刚负担（已交纳），反诉案件受理费35元，由刘刚负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由刘刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长陈恒审判员王伟审判员付辉
二〇一四年三月十七日
书记员王玮玮
