法院: 北京市第二中级人民法院|
案号: （2015）二中民终字第08708号
上诉人（原审原告）周某，女，1961年4月16日出生。
委托代理人霍志剑，北京市雨仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苑某，男，1956年12月10日出生。
委托代理人王飞，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人周某因确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第09617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月，周某起诉至原审法院称:苑某与我丈夫田亚平是煤炭生意伙伴关系。2007年-2008年苑某委托田亚平代为购买大同块煤并负责发运给苑某，此期间苑某共计给田亚平8777228元购煤款，田亚平代为购煤后，通过铁路及汽运方式将所购煤炭发运给了苑某。时至2009年，苑某认为田亚平仍欠有300余万的块煤未向其发货，并多次向田亚平索要货款，田亚平虽不认可这一事实，但由于双方一直未核对账目，加之苑某强势索要的压力，我与田亚平和苑某签订了还款协议。协议中约定若乙方（田亚平、周某）在2010年3月30日前不将欠款还清，即将作为抵押的一套位于北京的房屋及两套位于山西的房屋产权变更为苑某。协议签订后，田亚平多次要求苑某进行核算，但苑某一直不予配合。由于我未按还款之日还款，在苑某的压力下，我与苑某签订了存量房屋买卖合同，将北京市丰台区101号房屋（下称涉案房屋）过户给苑某。但苑某未向我付过任何款项。我认为，涉案房屋的买卖合同虽已经成立并备案，但该合同并非双方真实的意思表示，实际目的是将该房屋作为债务担保，属于非典型性担保方式，因该种担保方式违反了《物权法》及《担保法》的强制性规定，故属于无效合同，请求法院依法确认我与苑某于2010年7月6日签订的北京市丰台区101号房产的《存量房屋买卖合同》为无效合同；判令苑某返还我上述房屋；本案全部案件受理费由苑某负担。
苑某辩称:我与周某签订房屋买卖合同的意思表示真实。还款协议与房屋买卖合同是两份互相独立的的协议。周某没有证据证明我对其进行了强势压力。周某签订房屋买卖协议是其真实的意思表示，目的是以房抵债。我与周某、田亚平之间债务是合法债务，进行抵债的约定是在担保约定之后作出的，与担保约定无关。本案中我与周某、田亚平在还款协议中约定，在周某清偿欠我的本金及利息后，我将担保房屋返还给周某所有。因此我与周某订立的房屋抵押条款即使是担保，也不是法律上禁止的未经折抵直接受偿的流质担保。房屋买卖合同是我与周某双方真实的意思表示，没有违反法律规定。我认为周某起诉缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原审法院经审理确认:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，周某与苑某在还款协议中曾经约定，“如乙方在2010年3月30日前不将欠款还清，将产权变更为苑某”。从其文意上分析，该约定应属于“以房抵债”的条款。参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十五项、民间借贷与以房抵债的处理意见:“当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利:（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。”周某与苑某之间的还款协议虽不属于民间借贷，但仍属于民法意义上的债权债务关系。鉴于周某、苑某之间的债权债务关系真实存在，在债务的履行期限届满后，苑某作为债权人，其有权利选择通过取得房屋来实现自己的债权。故苑某虽未支付合同对价，但基于实现债权的目的，其仍然有权取得涉案房屋的产权。现周某在双方按照还款协议中的约定，办理完毕房屋的过户手续后，要求确认合同无效，并返还房屋的诉讼请求依据不足，对周某的诉讼请求，法院不予支持。周某表示曾经受到苑某的胁迫，但未能出具相关证据，应当就此承担举证不利的法律后果。据此，原审法院于2015年6月判决:驳回周某的诉讼请求。
判决后，周某不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，支持其全部诉讼请求。苑某同意原判。
经审理查明:2010年7月6日，周某与苑某签订存量房屋买卖合同，双方在该合同中约定，周某将北京市丰台区101号房屋出售给苑某。周某方表示，签订协议的当天，周某、田亚平夫妇与苑某共同办理了房屋过户手续。原审法院当庭询问周某，办理过户时周某与其夫田亚平是否在场，是否提出过异议，周某代理人田亚平表示，当时其夫妇二人都在场，并没有提出异议。原审法院询问苑某，购买房屋时是否按照合同约定支付了购房款，苑某表示周某实际是用房屋抵债，并未实际支付购房款。
另查，2009年，苑某（协议甲方）与田亚平、周某（协议乙方）签订还款协议，双方在协议中约定“2007年10月至2008年9月间，经甲乙双方协商，由甲方出资捌佰柒拾柒万柒仟贰佰贰拾捌元汇给乙方。乙方代甲方购买大同块煤并负责发运，到2008年10月结账时减去发煤款和还款，乙方共欠甲方叁佰壹拾伍万伍仟肆佰元。其款乙方并未给甲方发货和还款，而是挪用，占用。给甲方造成重大损失，严重违反了供需合同。事实已构成诈骗罪和侵占他人财产罪。但由于乙方田亚平对还款态度积极诚恳，主动承诺还款条件。所以甲方给乙方一段时间筹集资金。如到期拒不还款，不按协议时间还款，违反还款条款，甲方将终止还款协议启动法律程序以诈骗罪起诉乙方，追讨欠款。……由于以前乙方承诺欠款将在2009年6月末前还清。但至今未履行还款计划。为确保甲方财产不受损失，乙方将三处房产作为抵押，抵押房产明细如下:第一套住宅:北京市住宅一处，位于北京丰台区101号，房主名字周某，面积89.29平方米……如乙方在2010年3月30日前不将欠款还清，将产权变更为苑某。上述三处房产产权人变更时乙方愿意提供所有相关资料，并且承担产权变更时的一切费用。……如乙方将甲方本金及利息还清后，甲方将房子归还给乙方。”
原审庭审中，周某否认房屋是用于抵消债务，其主张该行为属于抵押。原审法院要求周某解释，既然是抵押，为何最后又将房屋过户给苑某，周某对此未能给出合理的解释。周某在庭审中还表示其曾经受到过苑某胁迫，但未能提供相关证据予以证明。
本院审理中，周某主张苑某与田亚平确实曾合作经营煤炭生意，苑某亦曾给付田亚平877万余元由田亚平负责购买块煤并发货，但田亚平实际发货数量已经超过苑某付款金额，故不存在债务情况。周某主张其与田亚平在和苑某签订还款协议时并不清楚实际是否存在债务。
庭审中，周某、苑某均认可还款协议签订后，双方并未签订抵押合同，亦未办理抵押登记。涉诉房屋目前仍由周某、田亚平实际居住使用。
上述事实，有双方当事人的陈述、还款协议、存量房屋买卖合同等证据在案佐证。
本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋原登记在周某名下，周某、田亚平与苑某签订还款协议，约定如周某、田亚平在2010年3月30日前不将欠款还清，则将涉诉房屋产权变更为苑某。周某主张其与田亚平在签订还款协议时不清楚是否实际存在债务，有悖常理，且未就此提交充足的证据予以证明，本院对此不予采信。根据双方还款协议的内容看，周某、田亚平与苑某约定在不能按双方约定期限还款的情况下，将涉案房屋过户至苑某名下。后周某与苑某签订《存量房屋买卖合同》，并与田亚平一起将涉案房屋产权过户至苑某名下。周某将涉案房屋过户至苑某名下的行为系对还款协议的实际履行。现周某以不存在实际债务，以及《存量房屋买卖合同》违反法律的强制性规定为由，主张《存量房屋买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 之规定，本院判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4650元，由周某负担（已交纳）；二审案件受理费9300元，由周某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长李珊代理审判员陈雨菡代理审判员杜传金
二〇一五年十月二十日
书记员孙辰姝
