以租抵债合同适用“买卖不破租赁”原则的现实困境
作者：范子进 黄莎 来源公众号：克讼视角
以租抵债作为债务人清偿原有金钱债务的一种方式，在实践中屡见不鲜。由于以租抵债合同在实务中一般以普通租赁合同的形式存在，当租赁物所有权发生变动时，债权人往往以一般承租人的名义主张“买卖不破租赁”，要求继续占有、使用租赁物。但是以租抵债协议能否视为真正的租赁合同，进而适用“买卖不破租赁”？这一问题关系到各方利益，在学术界及司法实践中不乏争议，目前国家立法层面也并未对以租抵债合同是否适用“买卖不破租赁”原则给出一个统一的答案。本文拟从司法实践出发，探讨以租抵债合同适用“买卖不破租赁”原则的现实困境。
注：为方便论述，本文将市面上各类形式的以租抵债合同统称为“以租抵债合同”。
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何为“买卖不破租赁”？
“买卖不破租赁”是指在租赁合同的有限期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭受到妨碍。[1]该原则源自德国法，建立初衷在于保护弱势承租人阶层的生存利益。为维护租赁关系的稳定，包括我国在内的许多国家均在有关租赁关系的法律规范中普遍承认“买卖不破租赁”的原则。
我国《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，正是该原则的体现。应注意的是，法条表述上并未使用“买卖”一词，而是使用一种更为广义的表述——“发生所有权变动的”，这意味着“买卖不破租赁”其实只是一种形象的说法。所谓“买卖”，不限于出租人自主出售租赁物的行为，还包括赠与、遗赠、互易、司法拍卖甚至将租赁物作为合伙投资等情况，这些情况都会涉及租赁物的变动问题。[2]德国学者梅迪库斯甚至认为“买卖不破租赁”规则的拓展应包含出租人在土地上设定负担的情形，[3]这也能解释为何我国《物权法》确立了“抵押不破租赁”规则（现《民法典》第四百零五条）。
简言之，“买卖不破租赁”原则的设立使得租赁权事实上成为了一种物权化的债权，强化了对承租人的保护。如何理解租赁权物权化这一概念？具体而言：
1.在租赁关系的承受上，我国通说观点采“法定概括转移说”，也称“法定契约承受”，即“先租后卖”情形下，租赁关系法定概括移转至新所有权人。此时，新所有权人继受原租赁合同当事人的法律地位，成为原租赁合同的当事人，受原租赁合同约束，债的同一性得以保持，故“不影响租赁合同效力”。
2.在对抗效力上，租赁权具有对抗新的所有权人以及其他担保物权人的效力。前者表现为因租赁合同法定概括转移，新所有权人只能继续履行原租赁合同；后者表现为在抵押权人为实现抵押权而将抵押财产变价时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以在租赁合同的有效期内继续享有承租的权利。
3.租赁时间显形化。租赁权若要享有物权化的对世效力，这同时也要求其应按照物权的公示原则，具有对外公示性。例如我国就要求以承租人占有使用租赁物的时间点作为租赁合同对外公示的起算点，承租人要适用“买卖不破租赁”，原则上需通过实际占有租赁物即直接占有的方式对外公示。
一般认为，适用“买卖不破租赁”原则应包含几个要件：（1）存在真实合法有效的租赁合同；（2）租赁物已实际转移占有至承租人；（3）如为租赁权和抵押权并存的情形，租赁关系形成时间点应早于抵押权形成时间点。
因此，在不考虑存在恶意串通、租赁物未转移占有及租赁关系成立晚于抵押权设立时间节点等明确不适用“买卖不破租赁”原则的情况下，要判断以租抵债合同是否适用“买卖不破租赁”原则，关键是确定以租抵债合同的合同性质，即以租抵债合同是否等同于一般的租赁合同，这也是现有司法实践在处理题述问题时的重要切入点。
NO.2
司法实践中关于以租抵债合同的处理
经类案检索（数据库：Alpha；关键词：以租抵债、买卖不破租赁）会发现以租抵债纠纷常发生于执行异议案件中。在司法机关处置租赁物时，以租抵债的承租人（债权人）常以对执行标的享有租赁权、适用“买卖不破租赁”原则为由，向法院请求：（1）排除执行；（2）继续占有、使用租赁物；（3）执行法院带租约拍卖。因此，法院不可避免地要对以租抵债合同性质进行审查，就涉案合同是否适用“买卖不破租赁”原则这一问题给出意见。
根据相关裁判文书的检索结果，司法实践中关于以租抵债是否适用“买卖不破租赁原则”存在以下两种不同的观点。
（一）观点一：以租抵债合同不同于一般租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则[4]
该观点得到了最高院及大部分省高院[5]的支持。例如最高院在（2021）最高法民申26号案中明确：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。以涉案房屋租赁权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的‘买卖不破租赁’原则”。
浙江省高级人民法院办公室早在2014年就印发文件《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办〔2014〕39号）向下级法院明确：“经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可”；
安徽省高院执行局于2018年8月15日印发的文件《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》（皖高法〔2018〕23号）中第五条也明确规定，经法院审查发现租赁合同有“名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系”情形的，应当对租赁权不予认可。
就以租抵债合同性质而言，大部分法院认为以租抵债合同不同于一般租赁合同的原因在于：其是对合同当事人债权债务关系的处理，属于原债权债务关系的延续。如广东省高级人民法院在（2021）粤执复586号案中认为：承租人基于以租抵债合同产生的债权本质上属于债权调整范畴，只在债权人债务人之间发生效力，不享有对抗效力，无法对抗抵押权人的担保物权。又例如江苏省高院在（2020）苏执复140号案中认为：“即便当事人之间存在以租抵债的事实，其本质上是一种债务清偿方式，属于债权债务合同关系，不属于房屋租赁合同关系，不产生带租拍卖或者如不带租拍卖返还已支付租金和押金的法律后果。”
一个比较有意思的观点是河南省高院对以租抵债合同的定性。在“李淑青诉李波返还原物案”[6]中，出卖人李波与买受人李艳红在签订《房屋买卖合同》的三个月后，又就同一房屋另行签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，李波的应付租金与李艳红拖欠的购房款进行部分抵扣。河南省高院审理此案时认为涉案以租抵债合同应属于“名为租赁，实为担保债权实现的合同”，因此李波并非真正意义上的承租人，不应适用于“买卖不破租赁”原则。办理过此案件的蔺法官曾在《中国法院2016年度案例：物权纠纷》一书中对案涉以租抵债合同定性问题如此解释：“该合同的实质为李艳红为其欠款向李波提供的担保，并非普通的房屋租赁合同，其特殊性在于随着李艳红向李波偿还欠款的行为，双方约定的租期会发生相应变化，如李艳红在租期内还清购房款项，则该租赁合同将提前终止。”
笔者认为河南省高院在该案中将以租抵债合同认定为担保合同这一观点值得商榷，理由在于：担保合同签署目的在于“担保”债权实现，并不会直接发生清偿债务的效果。而涉案以租抵债合同的目的是以房屋使用权来抵偿债务，合同签订后，债务清偿已经开始，主债务的多少与应付租金抵扣部分是此消彼长的关系。因此，涉案以租抵债合同只能视为是一种新的债务清偿方式，与原债务清偿方式并存，债务人可以选择两种债务清偿方式并举的模式来清偿主债务。
虽然在“李淑青诉李波返还原物案”中涉案以租抵债合同不适宜定性为担保合同，但是这并不意味着以租抵债合同在性质上一定不是担保合同。笔者认为在债务清偿期限届满前签订的以租抵债合同在满足一定条件时可被定性为“名为租赁，实为担保债权实现的担保合同”。
（二）观点二：以租抵债合同适用买卖不破租赁原则
根据相关裁判文书的检索结果，支持这一观点的法院占少数。但是最高院在（2021）最高法民申1066号案中的论述还是值得注意，其认为“法律并不禁止债权人和债务人之间另行约定租赁法律关系，债权债务关系的存在不足以产生否定租赁关系的法律效力”。广东省高院在早年的案例[7]中同样认为“虽然该合同具有以租抵债的特点，但不能因该特点而否定合同属租赁合同的性质，也不能因此而否定建基公司是案涉标的物承租人的事实。”但如前文所述，广东省高院针对题述问题的观点近年来似乎已发生转变，转向认可以租抵债合同不适用“买卖不破租赁”原则这一观点。
NO.3
以租抵债合同性质分析
前文中，笔者对关于以租抵债合同是否适用“买卖不破租赁”原则的两种司法裁判观点进行了归纳总结。结合前文两种不同的司法裁判观点，笔者认为从以租抵债合同的性质角度分析，该类合同并不同于一般的租赁合同，因此不应适用“买卖不破租赁”原则。
（一） 以租抵债合同不同于一般租赁合同
首先，以租抵债合同不符合一般租赁合同内涵。根据《民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人订立合同的目的是为取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而以租抵债合同虽然具有租赁合同的外在形式，但双方的真实意思表示为以房屋使用权抵偿原债务，合同目的应理解为消灭旧的金钱之债，此时债权人并未支付租金，而是通过占有、使用租赁物来实现其债权，与一般租赁合同的合同目的不符。若将此类合同视为普通租赁合同，则忽视了合同当事人并无支付房屋租金的意思，不符合租赁交易结构。
其次，以租抵债合同所生债权仅为普通债权，无法对抗物权。以租抵债合同作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，属于一般普通债权，较之新所有权人和其他担保物权人的物权来说，其并没有优先保护的价值利益，与物权化的租赁权存在明显差异。
最后，以租抵债合同不符合“买卖不破租赁”原则本意。如前文所述，确立“买卖不破租赁”原则的一个重要原因是基于保护弱势承租人生存利益考虑，“因为居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要。”[8]然而，签订以租抵债合同以实现自身债权的债权人的“承租人”难谓属于经济上的弱者，很难说有生存利益的保障问题，所谓“租赁权”的产生只是基于债务清偿的需要，而不是正常交易的产物。此时对债权人的保护不应与其他一般债权人的保护存在过多差异。
在法律效果上，如果认为以租抵债合同不同于真实的租赁合同，那么债权人的占有、使用仅仅为以租抵债关系中的债权行为，其所谓的“租赁权”无法产生对抗抵押权及适用“买卖不破租赁”原则的效果。此时，债权人的租赁权将被涤除，租赁物受让人则可依据原物返还请求权要求债权人交付租赁物。
（二）以租抵债合同性质分析
笔者认为，判断以租抵债合同性质不能一概而论，而应以合同签订时间作为区分依据。
1.债务清偿期限届满后签订的以租抵债合同一般属于新债清偿
如前文所述，支持以租抵债合同不适用“买卖不破租赁”原则的司法裁判观点倾向于认为此类合同属于对合同当事人原债权债务关系的处理，以房屋使用权抵偿旧债，实质上属于新债清偿。新债清偿，又称旧债新偿、间接清偿，是指债务人因清偿旧债务，而与债权人成立负担新债务的合同。[9]新债清偿合同自双方达成一致意思表示时成立，此时旧债并不因此消灭，新债与旧债处于并存状态，新债履行后，旧债因清偿自然消灭。若将以租抵债合同理解为新债清偿，那么当债权人基于该合同租赁权得以完全实现之时，原债务随之消灭；若债权人的租赁权实现受阻，则债权人得以请求债务人继续履行旧债。
在特殊情况下，若以租抵债合同中明确约定当债权人取得租赁权的同时原债权债务关系消灭，则此时以租抵债合同应视为债务更新。最高人民法院在《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》一书中认为只要当事人没有明确的债务更新的意思表示，以物抵债协议应当解释为新债清偿。这种认定方法对债权人最为有利，也最符合一般交易实情。[10]
当然，无论将以租抵债合同理解为新债清偿还是债务更新，均不影响以租抵债合同中的债权性质，该债权区别于租赁权，以租抵债合同仅在债权债务人之间发生效力。
2.债务清偿期限届满前签订的以租抵债合同性质应为债权性担保合同
如前文所述，区别于前述“李淑青诉李波返还原物案”案情，如果以租抵债合同签订于债务清偿期限届满前，且当事人在合同中这样约定：若债务人到期偿还了主债务，则不履行以租抵债合同；若债务人不能清偿到期债务，则直接履行该租赁合同，债权人有权请求出租人按照合同内容交付租赁物，原金钱债务直接转化为租赁合同项下租金。此时应将以租抵债合同性质定性为一种类似于“买卖型担保”[11]的债权性担保合同，当事人双方以签订租赁合同的方式担保原债权的实现。
最高院早在“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”[12]中就肯定了当事人之间“以履行买卖合同来担保债权实现”这一担保方式的效力。“买卖型担保”的合法性也在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条[13]中得到确认。
类比“买卖型担保”的逻辑，将该类以租抵债合同视为原债权的担保存在一定合理性：第一，以租抵债合同的存在以原债权债务关系的存在为基础，伴随着原债务的清偿和消灭而消灭，具有从属性；第二，以租抵债合同的履行并非必然的、终局的、确定的，而是或然的、附条件的；第三，其订立初衷并非取得房屋使用权，而是为原债务提供担保。故笔者认为此分类下的以租抵债合同虽然饰以租赁合同的外观，但实质上背离了租赁合同的特征，却因符合了担保合同的各种要件，实质上构成了一种担保合同。
一般认为，在“买卖型担保”中，债务人到期不履行债务时，债权人将获得一个请求履行买卖合同的债权请求权，此种债权请求权的真实性质是一种债权担保。[14]循此逻辑，那么以租抵债合同中债权人所获得也是一种债权性质的担保，仅在当事人之间发生法律效力，无法对抗第三人。
结语
以租抵债合同在商业实践中已经变得越来越常见。目前最高院及大部分高院倾向于认为以租抵债合同不同于一般租赁合同，并不适用“买卖不破租赁”原则。本文在实证研究的基础上，分析了以租抵债合同与一般租赁合同的性质差异，有助于厘清“买卖不破租赁”原则的适用范围，以便更好地处理以租抵债债权人与租赁物新所有权人、担保物权人之间的利益衡平问题。
参考文献
[1]《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编，人民法院出版社，第1548页。
[2]《中华人民共和国民法典合同编解读》：黄薇主编，中国法制出版社，2020年6月版，第66页。
[3]梅迪库斯：《德国债法分论》，杜景林、卢谌译，法律出版社，2007年，第193页。
[4]详见（2021）最高法民申26号裁定书、（2021）粤执复586号裁定书、（2021）粤执复244号裁定书、（2020）浙民申2790号裁定书、（2020）苏民终315号判决书、（2014）云高民一终字第164号判决书、（2020）川民终541号判决书、（2021）桂民申7145号裁定书、（2021）桂民申6136号裁定书、（2021）青民终231号判决书、（2021）鲁民申1376号裁定书、（2020）苏执复140号裁定书、（2020）渝民终1519号判决书。
[5] 经类案检索，支持以租抵债合同不适用“买卖不破租赁”原则的省高院包括但不限于广东省高院、江苏省高院、河南省高院、山东省高院、广西壮族自治区高院、浙江省高院、重庆市高院、四川省高院、青海省高院、辽宁省高院、天津市高院。
[6]详见（2014）云高民一终字第164号判决书。
[7]（2019）粤民申11661号、（2012）粤高法审监民提字第227号。
[8]王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第6册），中国政法大学出版社2005年版，第177页。
[9] 崔建远：《合同法总论（中卷）》，中国人民大学出版社，2012年10月版。
[10] 《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》，最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社2019年版，第303页。
[11] 买卖型担保是指当事人分别订立借款合同与买卖合同,但仅实际履行了借款合同,未履行买卖合同,以买卖合同中买受人的请求权担保其借款债权,而非移转标的物所有权。该定义参见庄加园:“‘买卖型担保’与流押条款的效力”,《清华法学》2016年第3期,第73页以下。
[12] 详见（2011）民提字第344号判决书。
[13] 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
[14] 郭富宸：《买卖型担保的法律效力研究》，载《北京仲裁》2020年第2辑。
