耿广升与王前进合同纠纷二审民事判决书
法院： 河北省衡水市中级人民法院|
案号：（2013）衡民二终字第273号
上诉人（原审被告）:王前进。
委托代理人:刘晓霞，北京市盈科律师事务所石家庄分所律师。
上诉人（原审第三人）:衡水中冀商务咨询有限公司。住所地:衡水市桃城区育才南大街龙祥大厦1号楼201室。
法定代表人:李乃旺，执行董事。
委托代理人:朱志勇，北京市盈科律师事务所石家庄分所律师。
被上诉人（原审原告）:耿广升，农民。
委托代理人:耿文娜，农民。
委托代理人:王洪池，河北王洪池律师事务所律师。
原审第三人:周建泽，农民。
委托代理人:高胜利，农民，与周建泽系合伙关系。
原审第三人:希努尔男装股份有限公司，住所地:阜城县富强路北侧。
负责人:黄廷勇，经理。
原审第三人:温爱良。
原审第三人:秦国连。
原审第三人:腾永立。
原审第三人:姬奎利。
原审第三人:王海波。
原审第三人:张书娥。
上诉人王前进、衡水中冀商务咨询有限公司（以下简称:中冀公司）因与被上诉人耿广升合同纠纷一案，不服河北省阜城县人民法院（2012）阜民二初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人王前进的委托代理人刘晓霞、上诉人中冀公司的委托代理人朱志勇、被上诉人耿广升及其委托代理人耿文娜、王洪池、原审第三人周建泽的代理人高胜利、原审第三人希努尔男装股份有限公司诉讼代表人黄廷勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿广升起诉称:我与王前进于2012年4月26日经自愿协商而签订了书面房屋租赁合同，按照房屋租赁合同的内容，王前进应于2012年10月5日支付租金41万元，但经我多次索要而未果，王前进的行为已严重违约，根据房屋租赁合同的约定，王前进应向我支付违约金10万元。王前进在我不知情的情况下，违反合同约定，擅自大面积改变租赁房屋结构，破坏房屋主体结构。为了依法维护自身合法权益，我依据相关规定提起诉讼，请求法院依法判令解除我与王前进之间的房屋租赁合，判令王前进给付我违约金10万元。诉讼费用全部由王前进承担。
被告王前进答辩称:一、我方向第三人转租房产和让与租赁权合理合法。1、耿广升起诉时双方第一年度的租赁关系正在履行过程中，双方的租赁合同约定，租赁期限十年，租金第一年为40万元，第二年为41万元，逐年依次递增1万元，至第十年为49万元，第一年的租赁期限从2012年6月16日至2013年6月15日止。鉴于耿广升既没有退还相应租金的意思表示，诉讼所指亦为第二年的41万元，我方对租赁物业至2013年6月15日的承租权无可争议。2、我方与中冀公司之间的转租和租赁权让与合法有效。租赁物业在租赁合同之前，是一处衰败的旧办公楼，耿广升因缺乏开发和经营的能力，与我方建立租赁关系。我方接手后通过商业规划与整理，充分发挥资源优势招商引资，中冀公司、品牌快捷酒店等入驻，我方的转租收益达70万元。对于租赁物价值的提升，我方享有无可争议的收益权。2012年12月18日，我方与第三人中冀公司订立协议，转租部分房屋并让与对次承租人的合同权利合法有效。我方收回部分转租房屋，先后交付中冀公司，中冀具有次承租权。周建泽称系中冀公司承租房产的出租人与事实不符，我方向中冀公司交付租赁房屋的前提，是周建泽部分退租，中冀公司接受我方的交付占有该部房屋即依法取得次承租权，周建泽不享有对中冀公司的转租事实。二、耿广升以拖欠租金为由解除合同的诉讼请求不合法。1、我方租金交付迟延不影响耿广升出租目的的实现。耿广升出租房屋的合同目的即实现租金收益。合同法规定，当一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。耿广升诉称10月5日付款期满后多次索要租金，认可对于交付租金延迟的承租人应当给予合理宽限。我方同意立即清偿第二年度的41万元租金，并承担逾期付款的违约责任，维持租赁合同的有效履行，耿广升的合同目的不受影响和损害。作为第三人的次承租人有权代我方履行偿付拖欠租金及违约金的义务，是明确的法律规定。中冀公司明确表示积极代我方偿付租金及违约金，是本案的客观事实，次承租人均有维护合同履行的权利！2，租赁合同继续履行有利于经济社会发展和各方利益均衡。本案所涉次承租人11人，对耿广升租赁物作添附性投资的金额巨大，已经成为稳定和促进地方经济社会发展的积极力量，各自的经营与发展均建立在耿广升与我方之间租赁合同合法有效和实际履行的基础之上。次承租人的添附投资，大多难以拆除和恢复，耿广升无偿取得增值权利不符合公平原则。无论是租赁关系强行废除，还是各方陷入违约争议诉讼，都会破坏既有法律关系的稳定，损害我方和次被承租人合法权利。三、我方未改变房屋结构1，我方未改变租赁房屋结构，耿广升和我方在租赁合同中约定，我方有权对外转租，事实上我方也是通过分租的方式，将租赁房地产分别转租给了多名次承租人，以获取转租差价收益。我方除在院落东侧空地上增设400平轻钢结构的建筑物外，租赁合同载明，耿广升对轻钢结构建筑物完全认可和接受，并强调租赁期满我方无权拆除，归耿广升所有。除此之外，我方对承租的房屋未作过任何结构的改变。2，次承租人对租赁房屋的使用耿广升获得利益而未受损害。耿广升对于各次承租人对房屋的使用，尤其是建筑装修装饰的实际状况完全清楚，各次承租人对租赁房屋的使用也遵循了确保安全和提升价值的原则，不存在损害耿广升的情形。耿广升对于解除合同的主张，既未表明会承继我方的出租义务，也未作出保障全体次承租人租赁利益的承诺，必须妥善处理，确保地方的经济秩序和投资环境。耿广升改变结构之说，只是其侵占我方和次承租人经济利益的手段而已，不能成立。四、本案存在级别管辖隐性争议，财产保全不合乎规定，耿广升反复变更诉讼请求和理由。
第三人希努尔男装股份有限公司当庭辩称:请求法院维护我们第三方的利益。
第三人周建泽未答辩。
第三人秦国连当庭辩称:请求代王前进支付欠耿广升的租金，以维持全部转租合同的履行。耿广升要求解除租赁合同的请求没有法律和事实依据，也损害次承租人的合法权益，法院应依法驳回耿广升诉求。
第三人滕永立未答辩。
第三人温爱良未答辩。
第三人衡水中冀商务咨询有限公司当庭辩称:我公司现租赁劳动大厦101室、102室，是次承租人，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条的规定，请求代承租人王前进支付所欠的部分违约金，驳回耿广升的要求解除房屋合同的请求。关于耿广升两次变更诉讼请求，是在举证期限之后，且没有提交任何证据。
原审法院查明:2012年4月26日，耿广升与王前进经协商签订《房屋租赁合同》一份，合同约定:一、耿广升将位于阜城县富强东路北侧，阜德路东侧（原劳动局办公大楼及院落），实用面积1829.3平方米，整体租赁给王前进使用。出租范围为该楼房四周院墙以内的建筑物及场地。（附房产证复印件、土地证复印件）。二、租赁期限为10年，自2012年6月16日至2022年6月15日。三、租期届满后，双方可协商续签，同等条件下王前进有优先续租权。四、付款方式，2012年6月16日付40万元、2012年10月5日付41万元，自2013年6月16日起每年比上一年加付租金1万元，租金总计445万元。五、租赁期间，耿广升允许王前进在院内空地上进行自建经营，期满后双方不再续租的，王前进所建房屋不能拆除，无偿归耿广升所有，可拆除移走的设备由王前进自行收回。六、合同签订时，王前进向耿广升支付定金1万元，而耿广升应于合同签订后将房屋通水、通电。七、耿广升应保证所出租房屋无权利瑕疵，合同签订前该房屋所产生的债权、债务由耿广升自行承担，如因耿广升的原因导致合同无法履行，则耿广升赔偿王前进经济损失50万元。八、王前进对租赁房屋及自建商场享有使用权、管理权、收益权，且房屋及商场内外的广告发布权归王前进所有，耿广升不得干涉。九、耿广升同意在租期内王前进对所租房屋享有转租及合作经营权，在不影响租物安全的情况下，耿广升无权干涉王前进的转租、合作等经营行为。十、王前进如要改变房屋结构，须经耿广升同意后方可实施。十一、合同经双方签字生效，双方应严格遵守，如有违约则违约方应向守约方支付违约金50万元。合同签订后双方依约履行，耿广升将房屋交付给王前进，王前进将第一期租金40万元给付耿广升。2012年4月30日至2012年8月4日，王前进分别与次承租人张书娥、姬奎利、秦国连、滕永立、温爱良、周建泽、希努尔男装股份有限公司、王海波签订房屋承租合同，并已实际履行。在履行过程中次承租人周建泽、希努尔男装股份有限公司在未征得出租人耿广升同意的前提下，擅自对出租房屋的建筑主体进行了变动。2012年10月5日按约定王前进应给付耿广升租金41万元，但王前进到期未付，耿广升向王前进催要，并给予王前进合理的给付期限，王前进明确拒绝支付该租金，耿广升遂于2012年10月9日提起诉讼，要求依法判令解除双方之间的房屋租赁合同，王前进支付违约金十万元，本案诉讼费用由被告承担。
查明，2012年12月18日王前进与中冀公司签订《商业房地产转租协议》，合同约定王前进将租赁物业中第一、二层计120平方米商业房屋转租给中冀公司，租金标准为30元／每平方米／每月，但经勘验此约定的120平方米商业房屋中冀公司并未实际取得。
查明，2013年1月7日王前进与第三人周建泽签订《房屋租赁合同补充协议》，王前进由于业务原因，经相应的经济给付作补偿收回周建泽承租范围内的闲置房产，即面临阜兴大街的一楼北侧第二间，即102室，面积为宽3.2米、长12米，收回期限暂定为三个月。该房屋由中冀公司使用三个月后停止使用，并继续由周建泽控制并使用至今。
另查明，2013年3月16日王前进与次承租人温爱良签订《协议》一份，双方提前解除房屋租赁合同，温爱良将承租的房屋即劳动大厦101室退回王前进。2013年4月5日王前进与中冀公司签订《转租房屋交接证明》，将温爱良退回的劳动大厦101室移交给中冀公司使用。
原审法院认为:耿广升、王前进之间经协商签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容合法有效，应为有效合同，双方应以诚实信用为重，及时全面履行合同约定的义务，享受合同赋予的权利，王前进未按合同约定按时支付租金，属违约行为，应依照法律规定及合同的约定，承担违约责任。合同第11条明确约定，双方应严格遵守合同，如有违约则违约方应向守约方支付违约金50万元，耿广升诉求王前进支付违约金10万元是其自主处分自己民事权利的行为，并无不当，本院予以尊重。王前进未按合同约定支付到期租金，耿广升催要，并通知王前进在合理的期限内支付租金，王前进明确予以拒绝，该行为已明确表示被告拒绝履行合同的主要义务，属根本性违约，依照合同法的相关规定，出租人可以解除合同。第三人中冀公司在王前进不履行按期支付租金的义务的情况下，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条的规定，以次承租人的身份请求代承租人支付欠付的租金和违约金，以使耿广升、王前进之间签订的租赁合同继续履行，第三人中冀公司的该请求属自愿承担民事义务的行为，并无不妥，本院予以支持。王前进在未经耿广升同意的情况下，擅自变更部分承租房屋的房屋建筑主体，违反了相关法律规定和合同约定，耿广升要求王前进在合理的期限内恢复原状，否则将解除租赁合同，于法有据，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条 、第八条 、第一百零七条 、第一百一十四条 、第二百二十六条 、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条 、第十七条 第一款 的规定，判决:一、第三人衡水中冀商务咨询有限公司自本判决生效之日起五日内代被告王前进向原告耿广升支付所欠租金41万元、违约金10万元，原、被告之间的租赁合同继续履行。否则原、被告之间的租赁合同解除；二、被告王前进自本判决生效之日起90日内将擅自改变的所租劳动大厦的房屋建筑主体恢复原状，若届时未恢复原状，则解除原、被告之间的房屋租赁合同。
上诉人王前进上诉称:我方于2012年4月与耿广升订立《房屋租赁合同》，根据合同约定，我方有权在承租的院落内实施建设，为此投资建成了400多平方米的钢结构商场，耿广升明确要求租赁期满后不能拆走钢结构，该物业归耿广升所有。我方为此与王海波订立了钢结构商场的租赁合同，租期与我方的租期相同均为十年。我方顺利将承租的三层房屋全部转租。耿广升对次承租人所有的装修过程均是明知的，还负责了装修人员的确定和装修方案的安排。耿广升期间获悉我方转租收益为每年30万元后，多次要求涨房租，假意协商过程中提起了诉讼。一、我方并非无理由拒付租金。耿广升提交的2012年4月的合同文本是后签订的，41万元租金履行期限届满前，我方表示资金苦难，请求以书面方式给予展延，耿广升应允，但除电话之外，并未送达合理宽延的通知书。纠纷发生后，我方多次要求全额支付租金、承担拖欠的赔偿责任，并表示可以协商适当提高租金，耿广升予以拒绝，其目的在于提前解除租赁合同；二、耿广升所称次承租人改变建筑主体的说法纯粹是耍手段。首先，宜家365和新郎西服所做的装饰、装修、改善、变动早在2012年6月之前已经完成，耿广升称对此不知情不是事实；其次，次承租人对房屋的变动是基于长期经营的巨额投入，形成了添附是毋庸置疑的，不存在损害的可能；再次，次承租人是按照约定的商业用途合法占有租赁的房屋，有对主体结构的调整也是为了满足正常经营的安全作业，所有变动如需恢复，恢复的时间也应是在租赁期限届满归还房屋时。因此，我方不应承担恢复的法律责任，原审判决90日内恢复及若未恢复即解除租赁合同同样没有法律依据；三、10万元的违约金没有法律依据，按贷款利息已经相当充分。综上，请求二审法院驳回耿广升的全部诉讼请求。
被上诉人耿广升答辩称:一、原审判决认定事实清楚。1、根据合同约定，王前进应于2012年12月5日交付租金41万元，但王前进未如约付款，经我方催要并给与宽限期后，王前进仍拒不付款，并明确表示不履行合同，其违约事实证据充分；2、在租赁期间内，王前进未经我方同意擅自改变房屋结构，构成违约；二、原审判决适用法律正确，判决结果公平、合理。王前进明确拒绝履行合同兵拒绝恢复原状，已构成根本违约，因此原审判另王前进恢复租赁房屋原状并支付10万元违约金是正确的；三、王前进的上诉理由不能成立。1、王前进投资建设的临时建筑，不能成为其不履行合同的理由；2、王前进拒付租金系根本违约，无正当理由可言；3、房屋主体结构被改变是客观事实；4、王前进对改变主体结构在其上诉状中已经认可；四、10万元违约金的判决合理合法。根据合同约定，违约方应向守约方支付50万元违约金，我方主张10万元合情合理；五、王前进系恶意诉讼。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
上诉人衡水中冀商务咨询有限公司上诉称:一、原审审理程序不当。1、耿广升未申请财产保全，未提供财产担保，原审法院亦未作出保全裁定，故原审法院对转租收益的冻结违法；2、耿广升在起诉半年之后两次变更诉讼请求，原审法院予以认可损害了司法公正；3、原审对第三人的审查错误，希努尔男装股份有限公司是上市公司，原审将诉讼主体列为负责人黄廷勇违背常识；二、原审认定事实偏颇。1、认定租赁房屋建筑主体发生“变动”、“变更”、“改变”的事实不清。我方未对房屋做任何变动即全部转租，次承租人对租赁物实施装饰、装修、添附，施工人是耿广升指定的，是对租赁物的合理使用；2、认定耿广升已经给予了合理的给付宽限期缺乏依据。耿广升对于2012年10月5日的41万元租金请求权，虽然提供了10月15日的所谓催收租金的通话录音，但在10月29日即启动了诉讼。原审法院对该证据未作评判与认定，判案的依据不明；3、认定租赁房屋102室由周建泽控制并使用至今违背事实；4、王前进对租赁场地的投资和转租租金权益被忽略；三、原审判决的判决责任错误。1、判决次承租人代付41万元租金和违约金后王前进不涉及根本违约；2、判决王前进“90日内将擅自改变的所租劳动大厦的房屋建筑主体恢复原状”错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件问题的解释》第七条规定，恢复原状的责任主体是改变房屋主体和承重结构的实际行为人。一审认定次承租人改变了建筑主体，缺援引该规定判令王前进承担恢复责任属于适用法律错误；3、既判决代付租金、恢复原状又判决解除合同自相矛盾；4、判决我方给付违约金10万元没有依据。综上，请求二审法院驳回耿广升的诉讼请求。
被上诉人耿广升答辩称:一、一审法院审理程序合法。1、原审法院向次承租人送达《协助执行通知书》是出于对各方当事人利益的保护；2、经人民法院许可，我方有权在诉讼过程中变更诉讼请求，这是保障诉讼的正常进行，使诉讼目标更加明确；希努尔男装股份有限公司并未上诉，不涉及第三人审查错误问题；二、原审判决认定事实清楚。1、王前进未按约定在2012年10月5日给付租金41万元并明确表示不履行合同，故原审法院认定其违约事实清楚；2、王前进在改变房屋结构时未按约定征得我方同意，原审认定其在租赁房屋维护方面违约的事实清楚；3、王前进是租赁合同的向对方，其应为转租后果向我方负责，承担恢复原状的责任；4、102室的合同只有三个月，合同已于2013年4月6日到期；5、原审法院未忽略王前进的投资及转租权益，而是王前进没有依法主张，该问题属于另一法律关系，可由权利人另行起诉，另案处理；三、原审判决适用法律正确，判决结果公平、合理。鉴于王前进违约在先，因此合同以后阶段的履行不能免除其前期应承担的违约责任。如果王前进和中冀公司仍拒绝履行义务，则王前进与我方之间的租赁合同将无法实际履行，原审法院判决解除合同是必然结果；四、中冀公司上诉属于恶意诉讼。原审支持了其主张，其上诉无理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据当事人的诉辩意见，征得双方当事人的同意，确定本案的争议焦点是:1、王前进在支付租金上是否存在违约，应否支付违约金以及违约金如何计算；2、案涉租赁物的主体结构是否改变，如果有改变是由谁改变的，应由谁来恢复。
围绕本案争议焦点，被上诉人耿广升提交的证据如下:
证据1、2012年4月26日耿广升与王前进签订的房屋租赁合同一份；
证据2、2012年7月9日高胜利与殷春常签订的工程承包合同一份；
证据3、2013年5月22日殷春常出具的证言一份；
证据4、2013年5月28日黄廷勇出具的证言一份；
证据5、2013年5月24日公证书一份及照片三张；
证据6、2012年10月15日电话录音及通话记录，证明催要过欠款；
证据7、破坏房屋结构照片五张；
证据8、2013年2月18日周建泽出具的证明一份；
证据9、2013年8月28日周建泽出具的证明一份，主要内容为:我承租后经王前进同意对房屋进行了改造，改造项目包括一楼必要的消防通道、二楼三楼大厅用青砖隔成许多小间、三楼南北楼间的承重墙打开成为通道，改造期间没有见到过耿广升，也没见到耿广升同意改装的意见书。
以上证据用以证明王前进承租后未按约定支付租金，并未经我方同意，私自授意次承租人改变房屋的主体结构。
围绕本案争议焦点，上诉人王前进提交证据如下:
证据10、2012年12月18日王前进与中冀公司签订的《商业房地产转租协议》。
围绕本案争议焦点，上诉人中冀公司提交证据如下:
证据11、2012年4月26日王前进与耿广升签订的房屋租赁合同及2012年7月5日耿广升出具的收款证明；
证据12、2012年12月18日王前进与中冀公司签订的《商业房地产转租协议》；
证据13、2013年1月7日王前进与周建泽签订的《房屋租赁合同补充协议》及2013年1月10日王前进与中冀公司的交接证明；
证据14、2013年2月16日王前进与温爱良签订的转租协议及2013年4月5日王前进与中冀公司的交接证明；
证据15、照片一张，证明中冀公司租赁门店的具体位置。
上诉人王前进对被上诉人耿广升提供证据的质证意见是:对证据1无异议；证据2约定的仅是楼房隔断，并非房屋主体发生改变；证据3不能证明王前进对房屋的主体承重结构进行了改造，耿广升对房屋装修、打隔断等轻微改造是知道的；证据4黄廷勇是本案第三人，无证人资格；证据5公证书的不符合公证程序规定，形式不完备，不予认可；证据6不能证明耿广升的诉讼请求；证据7不能证明房屋结构存在改变及改变系王前进所为；证据8的出证人周建泽是本案第三人，不具备证人资格；证据9的出证人周建泽是本案当事人，且周建泽是自然人，没有资格去认定哪里是承重墙和消防通道，该证据没有证明效力。
上诉人中冀公司对被上诉人耿广升提供证据的质证意见是:对证据1无异议；证据2与本案没有关联性；对证据3殷春常的证言，根据民诉法的规定，一个事实应当有两个以上证人证明，该证据系孤证，不具有证明效力，且该证言说明其没有对主体结构和承重部分进行改造；证据4的出证人不具备证人资格；证据5不能证明我方收到了整改通知；对证据6的真实性不予认可；证据7与本案无关联性；证据8与事实不符，周建泽将102室退给王前进，王前进对周建泽予以了补偿，102室一直由我公司使用，周建泽从未对我公司的承租提出异议；对证据9，周建泽是本案当事人，该证明不具有证据效力，通过查看王前进与周建泽签订的房屋转租合同，并没有允许周建泽对房屋主体和承重结构进行改动，房屋结构及承重结构应当有具备专业资质的机构出具专业的意见。
被上诉人耿广升对上诉人王前进提供证据的质证意见是:对证据10的真实性有异议，该协议与原审法院2013年3月5日的勘验结果不符。
被上诉人耿广升对上诉人中冀公司提供证据的质证意见是:对证据11无异议；证据12同证据10，是虚假的；证据13不具有真实性，王前进的签名不真实；对证据14，因我方没有见到王前进与中冀公司合法有效的转租协议，故该证据与本案没有关联性；对证据15的表面真实性无异议，但该证据不能证明王前进与中冀公司之间存在合法有效的转租合同，也不能证明中冀公司是合法的次承租人。
上诉人王前进对上诉人中冀公司所提供证据不持异议。
上诉人中冀公司对上诉人王前进所提供证据不持异议。
本院对上述证据的认证意见是:对证据1、证据11各方当事人均不持异议，故对该组证据的真实性、合法性及其关联性予以确认；对证据2的真实性二上诉人均未提出异议，且该证据显示改建的系案涉房屋，故对该证据的真实性、合法性及其关联性予以确认；二上诉人对证据3均提出异议，故本院对证言中各方当事人无争议的房屋改建事实予以确认，对证言中所涉及到的房屋改建是否已征得耿广升、王前进的同意部分不予认定；证据4的出证人系本案第三人的负责人，故其证言等同于当事人的陈述；证据5系公证机构出具的公证书，本院对其真实性、合法性及其与本案的关联性予以确认；证据6的通话相对方王前进对该证据的真实性未提出异议，且通话内容与本案争议事实相关，故对该证据的真实性、合法性及其与本案的关联性予以确认；对证据7的真实性二上诉人均未否认，故对该组证据的真实性、合法性及其与本案的关联性予以确认；证据8、证据9的出证人周建泽系本案第三人，其证言等同于当事人的陈述；证据10与证据12相同，被上诉人耿广升虽对该证据的真实性提出异议，但未能提交相反证据予以反驳，且原审法院已认定该证据所证明的事实，耿广升并未提起上诉，故本院对该证据的真实性、合法性及其与本案的关联性予以确认；被上诉人耿广升对证据13的真实性提出异议，对证据14的关联性提出异议，但未能提交相反证据予以反驳，且原审法院已认定该证据所证明的事实，耿广升并未提起上诉，故本院对该组证据的真实性、合法性及其与本案的关联性予以确认；被上诉人耿广升对证据15的真实性无异议，本院对该照片证据的真实性予以确认。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为:关于承租人王前进在支付租金上是否违约及违约金如何计算问题，在双方当事人均无异议的房屋租赁合同中，对租金的交纳时间、数额及违约责任有明确的约定，即:承租人王前进应在2012年10月5日前向出租人耿广升交纳租金41万元；如有违约则违约方应向守约方支付违约金50万元。在本案所涉房屋租赁合同的实际履行过程中，承租人王前进未按合同约定向耿广升交纳租金41万元，经耿广升催要给予合理的宽展期先后，王前进仍未予交纳，并口头表示短期内无力履行，已构成违约。现第三人中冀公司在王前进不履行合同义务情形下，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十七条的规定，以次承租人的身份请求代承租人支付欠付的租金及违约金，以使王前进与耿广升所订立的租赁合同得以继续履行，该请求合理、合法，应予支持。关于违约金的数额，耿广升所主张违约金10万元远低于合同约定数额，原审法院酌情予以支持并无不当，应予维持。在次承租人作出代位给付租金及违约金的承诺后，租金的给付事宜已不再构成根本违约，故不应再将次承租人到期不履行代位给付义务作为解除房屋租赁合同的理由，原审关于此问题的判项应予变更。
关于案涉房屋的主体结构是否发生改变及恢复责任的承担问题，本案有效证据显示案涉房屋在王前进承租后进行了较大规模的改建，改建中的某些项目如在楼板上新建楼梯等显然触及了房屋的主体结构，而王前进一方现有证据不能证明这些改变房屋主体结构的施工项目在施工前征得了出租人耿广升的同意，故上述改建行为违反了租赁合同第十条的约定，应予恢复原状。原审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第七条的规定，判令承租人王前进在90天内将擅自改变的房屋建筑主体恢复原状并申明若届时未恢复原状则解除房屋租赁合同并无不当，应予维持。鉴于被上诉人耿广升系案涉房屋的所有权人，而原审已查明对案涉房屋主体作出实际变动的系次承租人周建泽、希努尔男装股份有限公司，故被上诉人耿广升及次承租人周建泽、希努尔男装股份有限公司均应为上诉人王前进履行恢复原状义务提供便利，不得为此设置障碍。
关于上诉人方所提上诉人王前进的投资及转租权益问题，因王前进在本案中未提起反诉，故该问题超出了本案审理范围，本案中不予理涉。该问题可由相关利害关系人协商解决或另案处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有不当之处，原审判决结果应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（二）项 的规定，判决如下:
一、维持河北省阜城县人民法院（2012）阜民二初字第424号民事判决第二项，既:被告王前进自本判决生效之日起90日内将擅自改变的所租劳动大厦的房屋建筑主体恢复原状，若届时未恢复原状，则解除原、被告之间的房屋租赁合同；
二、变更河北省阜城县人民法院（2012）阜民二初字第424号民事判决第一项为:第三人衡水中冀商务咨询有限公司自本判决生效之日起五日内代被告王前进向原告耿广升支付所欠租金41万元、违约金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2300元由上诉人王前进、衡水中冀商务咨询有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长刘俊凯
审判员杨建一
审判员王江丰
二〇一四年八月十八日
书记员徐佳佳
